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【文京区と言えばディアナ】ディアナコート小石川翠景3階79平米8,980万円【坪単価378万円】
2015-10-23

ディアナコート小石川翠景。

茗荷谷駅徒歩11分、後楽園駅及び春日駅徒歩15分の6階建総戸数23戸のレジデンスです。

ディアナコート小石川播磨坂ディアナコート小石川竹早とは異なり茗荷谷駅徒歩10分を越えてしまう立地条件ですが、ディアナコート千石丸山町のような狭小3LDKプランが中心ではなく、平均専有面積73㎡超を確保したまずまず文京区らしい物件となっているのではないでしょうか。
ディアナコート小石川播磨坂なんかはもっと平均専有面積が広かったわけでその当時と比べると明らかに狭小トレンドとはなっているとは思いますが・・・。

これまでも何度か言及している通り、昨今、このモリモトのディアナが文京区を席巻しているのですが、「モリモトの文京区」って凄く理にかなっていると思うんですよね。

文京区ってまとまった敷地が少なかったり、用途地域だったりが理由で、スケールのある大手デベ物件が他の都心区に比べて出来にくいのです。つまり、やり方次第では小規模物件でもブランド感・ランドマーク感を出しやすいわけで、デベの中でも随一と言っていいほどデザインを重視するモリモト物件は文京区に非常に適していると思っています。
こういったスケールほどの物件でここまで見映えがするものってなかなかないですから。

ここは、小規模物件ゆえに大通りに面していない落ち着いた立地条件ですし、三方角地、かつ、南西方向は東京学芸大学附属の小中学校のあるポジションなので開放感も高いですね。

公式ホームページ
IMG_5449[1]
お部屋は80平米弱の2LDK+S、南角住戸です。日照はもちろん良好ですし、南西側は学校の緑が望め、南東側は戸建住宅街で視界的にも絶好のポジションです。

間取り的には近年のモリモト物件でよく採用されるFIXサッシを多く用いたものとなっています。デザインを重視するモリモト物件は外観デザイン上の理由でこのようなFIXサッシを多用するケースが多いというわけです。当物件は敷地も小ぶりな物件であるため、バルコニー面積などを大きくしたくないという意味合いもあるでしょう。

ただ、FIXサッシが多用されるケースにおいてはどうしても梁(及びカウンター)が気になりますが、モリモト物件は順梁と逆梁の使い分けが上手く、このプランで言うと南東側は順梁、南西側は逆梁とすることで、バランスをとっています。
全部を逆梁としてしまうとカウンターによる畳数消費がかなり大きくなってしまいますが、片側だけにとどめておくことで畳数消費を少なくしつつもいい塩梅で開放感を生み出すことが出来ていると思いますね。LDが二面採光でないのはちょっと残念ですけども。

FIXサッシが多いゆえに柱の食い込みは気になりますが、玄関位置も角部屋にしては悪くないので廊下も適度な長さに抑えることが出来ていますし、全体としてもバランスの良さを感じることのできるプランです。

1室がサービスルームとなっているのは残念ですが、これは居室の床面積に比して開口部が居室条件を満たしていないことによるものでしょうか。6.5畳と広い分、開口部も大きなものを求められるわけで、この部屋がもう少し小さければ(6畳未満)だったら3LDKになっていたのではないでしょうか。

坪単価は378万円。駅距離を考えるといいお値段という印象はありますけど、駅距離がある分、ディアナ播磨坂や竹早と比べて5%高まではいかない水準ではあるので、昨今の物件の値付けとしてはまずまずまともなのかなとは思います。5階以上の内廊下フロア住戸はルーバルがついたプランなども多く坪単価は500前後とかなりプレミアムがのっかっているので、その分、4階以下の価格が抑えられている面もあるでしょうね。クレヴィア文京小石川も外廊下と内廊下が共存しており、内廊下階はここと同水準の価格設定でしたが、一般階はこちらの方が安いです。つまり、マンション全体で見るとかなり単価差のある価格設定ということになりますね。
全体を400~450万円程度のレンジにするより350~500万円程度の幅のあるレンジの方が売りやすいということなんでしょうね。
デフレ期にはまず見かけなかった価格設定です。

【播磨坂の時代と比べると見劣りはするが】ディアナコート小石川翠景4階71平米8,180万円【坪単価380万円】 | topページへ戻る | 【ニュースーパーRCフレーム構法による梁のない空間】マジェスタワー六本木8階48平米6,610万円【坪単価456万円】

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コメント:

モモレジさん、こんにちわ。
モリモト×文京区増殖中ですね。
この後は本郷(湯島)、さらに豊島区ですがまだ正式発表されてない南大塚も控えているようです。
城南地域から手を広げる流れに時代を感じます。

ここの間取りもなかなかよくできてますね。ただ、構造上、柱が多少入り込むのはしょうがないとしても、冷蔵庫の位置が残念ですね。キッチンのパイプスペースに冷蔵庫があればキッチンを壁よりにできリビングダイニングの広がりがますと思うのですが惜しいですね。

ここの5階、6階はトランクルームに内廊下と明らかに1〜4階と差をつけて、お得感?を出しているのでしょうか?その一方で、内廊下分の管理費・修繕費は1〜4階にも均等に配分されるのでしょうから若干の不公平感がありますかね?
何れにしてもうまい販売方法だなと感心します。

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Re: タイトルなし

コメント有難うございます。
現在、とても多忙でしてご返信が遅くなり申し訳ないです。。。

モリモトの物件てパイプスペースが目立つ物件が多い気がしますよね。冷蔵庫置場の分、キッチンを壁側によせてもLDの入口付近のスペースが中途半端であることに変わりはないので、影響はそこまで多くないとは思いますが、おっしゃるように広がりは増すかもしれませんね。

部分的に内廊下であることで管理費等に不公平があるのはこのタイプの物件の課題でしょうね。タワマンとかでペントハウスのみ内廊下などというケースであれば外廊下住戸の負担割合は少ないですが、このぐらいの比率だと余計に不公平感が高まりますよねぇ・・・。

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