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【珍しい立地ですが、やはり駅距離がネック???】パークホームズ杉並善福寺川緑地3階72平米6,998万円【坪単価320万円】
2015-10-24

パークホームズ杉並善福寺川緑地。

西永福駅徒歩15分、浜田山駅徒歩17分、南阿佐ヶ谷駅徒歩19分、新高円寺駅徒歩23分の3階建総戸数80戸のレジデンスです。

駅距離はかなりある立地条件ながらその名の通り善福寺川緑地至近の自然豊かな環境に誕生する三井ブランドの物件なので、需要はそれなりかと思っていたのですが、販売開始までにえらく時間がかかってますし、予想以上に弱い印象を受けます。

第1期は80戸中わずか25戸に過ぎませんし、驚いたことに80平米超などの南向きの角住戸は含まれていません。出し惜しみなどを行うデベでも相場環境でもありませんので、普通に考えれば単純に要望が入らなかっただけのような気もしますが、このようなケースは正直見たことがないので不思議とさえ思います。

当物件は3階建であることからお分かりのように第一種低層住居専用地域の戸建街に誕生する非常に落ちついた立地条件の物件であり、3階建で総戸数80戸というスケールを実現できるだけの約5,800㎡もの大きな敷地面積があります。
南面間口はそれほど広くなく敷地南端が道路に面しているわけでもないので、視界条件の良い南向き住戸こそ少ないものの、駅距離のある立地だからこその良さが十分にある立地条件だと思うんですが、やっぱりマンションは駅近ということなんですかね・・・。

ただ、駅も近めで環境も良好のプラウドシティ阿佐ヶ谷も好調とはお世辞にも言えない状況ですし、都心部の物件のように相続対策需要や投資需要が少ない郊外よりのエリアは厳しい状況と言えるのかもしれません。こういった低層物件は土地の持分も大きくなりますし、相続及び投資としてはメリットが薄くなってしまうので、駅距離を抜きにしても実需だけで多くの戸数を捌くのは簡単ではないのでしょうね。

1種低層の環境面はなかなかのものですし、このエリアはブランド感のあるマンションどころか中小の物件を含めてもほぼマンション分譲のないエリアなので「このエリアで戸建は面倒だからマンションに住みたい」という方には格好の物件なんですけども。
この周辺に限らず、善福寺川全域で見ても駅距離があるエリアがほとんどであるためか、過去10年程度遡ってみてもマンション分譲は非常に少ないです。
おそらく、南阿佐ヶ谷駅徒歩13分のザ・ライオンズ杉並善福寺川緑地と西永福駅徒歩16分のレイヤーズハウス杉並善福寺川公園という2つの大京物件(レイヤーズはJV)ぐらいではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_5438[1]
お部屋はフォレストコートの72平米の3LDK、南西向き中住戸です。フォレストコートは敷地南端に位置する棟で前方には戸建住宅街が広がりますが、最上階住戸からは善福寺川緑地を望むことができます。

間取り的には物件自体がほぼほぼ田の字ベースのプランであり(ガーデンコートの北側住戸だけは例外)、総戸数80戸もあるんだったらもう少し違ったプランがあっても良かったのでは???と間取りオタクな私は激しく思ってしまうわけですが、バルコニー側だけでなく共用廊下側の柱までもがしっかりとアウトフレーム化されている点には好感が持てます。

廊下を短くしたいがために洗面所がリビングインとなっているプランが多いのは残念ですが、効率的な面積利用ができている分、収納率がかなり高そうなプランニングとなっているのは好材料ではあるでしょう。

残念なのは連窓サッシが採用されていない点です。特にこのような縦長リビングのプランは連窓サッシを採用しないと開口部幅が確保しづらく、ナロースパン感がより高まってしまいますね。バルコニーは住戸にもよりますが、ペラボーとそうでない部分が混在しているのもちょっと残念です。

坪単価は320万円。いくら環境が良いとは言え、この駅距離でこの単価だと販売は大変でしょうね。また、総戸数80戸もあるのにプランにバリエーションが少ないので幅広いニーズに応えにくい面もあるのかなと。
5フロアのパークホームズ浜田山四丁目も単調なプランばかりでしたし、低層物件はそれなりのスケールがあっても角住戸率がどうしても低くなってしまいますので、魅力あるプランが造られにくいというデメリットがありますね。

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