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【完全アウトフレームだけど長谷工】パークホームズ杉並善福寺川緑地1階69平米5,198万円【坪単価251万円】
2015-10-24

もう1件、パークホームズ杉並善福寺川緑地。

設計・施工は長谷工です。ただ、しっかりと二重床が採用されていますし、長谷工物件としては貴重なほぼ完全アウトフレーム物件です(共用廊下側も柱が食い込んでいないってことね)。長谷工施工でも完全アウトフレームの物件は浦和常盤ザ・レジデンスシャリエ小台リバーフォート(全戸ではない)などごく少数ありはしますが、やはり貴重な存在なのです。

パークホームズ目白ザ・フォレストを彷彿させる独立した趣のあるエントランス(計画道路により将来的にエントランス部分の土地が収用されてしまう可能性があるので、あえて独立させていた)は見所がありますし、長谷工施工と言われなければ私でも長谷工だと思わない可能性が高いです(外観はちょっと長谷工感ありますけど・・・)。
ただ、この価格帯の三井ブランド物件が長谷工設計・施工というだけで残念に思う方もいらっしゃるのは否定できません・・・。

フォレストコートの住戸を除けば坪単価300万円未満のものが大半なので、このご時世からすると長谷工施工は無難な選択ではあるのですが、杉並の第一種低層住居専用地域のブランドマンションが長谷工施工ということに違和感がないと言えば嘘になります。

ちなみに、パークホームズ築地グリーンサイドはここよりも坪単価が高いですが、長谷工施工でもあっさり完売しました。あそこは聖路加が至近であることを武器に年輩から高齢者をメインターゲットとした見事な販売戦略が功を奏した印象で長谷工施工をものともしなかったのですが、ここは高齢者には利便性の悪さが気になるでしょうし、環境面等だけでは明確なターゲットを見出しづらい面があるでしょうね。

ランドプランにおいては、高圧線も気にはなりますが、それ以上に驚いたのは総戸数80戸の3棟構成でエレベーターが1基しかない点ですね。ただ、これは「長谷工だから」ではないでしょうし、冷静に考えると2階住戸の方は階段を利用する方も多いでしょうから、実質40~50戸に1基的な感覚にはなるのでしょう。それなりにグレード感を意識したマンションであれば2基ぐらいあってもよかった気はしますけれどもね。

前回のパークホームズ杉並善福寺川緑地

公式ホームページ
IMG_5440[1]
お部屋はブライトコートの70平米弱の3LDK、東向き中住戸です。1階住戸ですので当然に視界は抜けませんが、第一種低層住居専用地域ですので圧迫感などはありません。道路に面したポジションなので、日照もそれなりに得られるでしょう。

間取り的には前回の記事で書いたようにマンション全体がほぼほぼ田の字プランであり、このプランも例外ではありません。ただ、前回取り上げたプランとは違いもあるのでその点に言及したいという意味もあり取り上げました。

違いは共用廊下側の柱位置です。前回のプランは洋室1側も柱よりも内側(このプランで言う東側)に入っている形の完全アウトフレームだったため、洋室1の窓際の梁の影響は少なめでしたが、こちらのプランは洋室1が共用外廊下側に出っ張っているため、室内の梁(下がり天井)はより目立つ形になっています。

このケースの影響はけして大きくはありませんが、柱だけでなく梁も意識して間取りを吟味することはとても大切です。やっぱり空間的な広がりというのは三次元で感じるものですからね。

収納も専有面積のわりには充実していますし、専有面積なりのバランスの良いプランだとは思いますが、やはりLDの開口部に連窓サッシが採用されていないのは残念ですね。

坪単価は251万円。先ほどの住戸よりも2割以上も安い水準となります。第一種低層住居専用地域の物件というのはそうでない物件よりもその立地条件を意識して検討する人が多く、その立地(土地)に価値を感じる人がメインターゲットとなるわけですから、どちらかというと階数やプランによる単価差が小さくなる傾向にあるのですが、この物件は結構大きい印象です。総戸数80戸というわりと大きなスケールである上、バリエーションのある間取りが提供できていないため、価格差を出して幅広く需要を取り込むしかなくなっている感じかなぁ。

設備仕様面はそれなりのスケールがありながらディスポーザーがないのは驚きですね。食洗機はついていますが、水回りの天然石天板仕様などもないようです。

管理費は282円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなし、さらに、エレベーター1基でスケールメリットも十分にあるのになぜにこんなに高いのでしょう???
敷地が広いので植栽管理にはそれなりのコストがかかるでしょうがそれにしても・・・と思いますね。

駐車場は全31台でうち7台(身障者用、来客用、管理用、カーシェア用含む)が平置です。

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