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【66×2という設定】イニシア板橋大山10階66平米4,898万円【坪単価246万円】
2015-10-28

イニシア板橋大山。

大山駅徒歩5分の13階建総戸数36戸のレジデンスです。

大山駅周辺のマンションというのはほぼほぼ川越街道か山手通り(+首都高)に面しており、この物件も川越街道沿いとなります。ただ、当物件は駅から見て川越街道を越えたポジションにあるので、同じ川越街道沿いでも通りに背を向けた全戸南西向きのランドプランと出来ているのは良い材料の1つではあるでしょう。

大通りに面さず、かつ、線路からも離れた駅徒歩3分という類い希な立地条件だったブリリア大山町などと比べると見劣りしてしまうのは確かですが、あそこは本当に稀有な場所でしたのでね・・・。

まぁ、そもそもここは旧法借地権の物件ですので、一般的な物件よりも劣るっちゃ劣るわけですが、定期借地権とは違い所有権との差は大きくないので全ては地代などとのバランス次第ではあるでしょう。

公式ホームページ
IMG_5453[1]
お部屋は66平米の3LDK、南角住戸です。敷地南東側には同じような高さのマンションがありますが、当物件の敷地は西向かって結構奥行があり、住戸部分は西側に突き出た形となるので、南東~南方向の視界も悪く無さそうです。

間取り的にはいわゆる狭小3LDKというプランニングです。当物件は1フロア3戸でこの66平米が2戸、残りの1戸が55平米とかなり面積を絞った印象です。13階建をマストとするならば、1フロアの容積算入部分の住戸面積は約187㎡(=66×2+55)なわけで、仮に1戸を70平米超としてしまうと、残り2戸の平均が58.5㎡となってしまい、2LDK中心、もしくは、40平米台の1LDKなどを設定する(72+70+45みたいな)こととなってしまうのでどちらにしても上手くは行きません。
そのように考えた結果、結局、このちょっと中途半端とも言えるプランニングに落ち着いたのではないかと予想されます。

イニシアのプランはこれまでも何度も取り上げているので今さら語ることは多くないのですが、廊下などにゆとりを持たせた設計であり、場所によっては一回り上のゆとりを設け安易に無駄を省くという遊びのないものではないので、70平米近くあって欲しかったというのはありますね。

「やさしいシカク」なイニシア武蔵新城ハウスなどと同様に柱を完全にアウトフレーム化させ、見事なまでに居室計上が四角い美しいプランであり、専有面積のわりに充実した引き戸を多用した収納、LDと違和感なく一体利用できる洋室2、幅のある連窓サッシなど、実際の専有面積よりも「3平米」は広く感じるであろう取組みがなされているのは素晴らしいのですが、66平米では3平米広く感じてもまだ70平米には足りません。

【イニシア創業40周年フラッグシッププロジェクト】イニシア武蔵新城ハウス2階73平米4,998万円【坪単価225万円】

願わくば「68~69⇒71~72」というプラスアルファを感じたかったですね。
幅のない洗面所あたりに66平米の苦しさを感じてしまうのです。

まして、当物件は旧法借地権であり、坪単価は所有権物件に比べ抑えられるわけですから、その分広さを出すことで、所有権物件では手に入らないゆとりをアピールするのが常套手段のはずなのです。ただ、前述のようなフロア面積の問題と川越街道沿いの立地を考慮するとそれがベストな選択ではなかった・・・と。
マンションというのは様々な事情・要素が重なりあって出来ているので、マンション全体でバランスの良い間取りを造るのって簡単ではないんですよね。

坪単価は246万円。上層階で視界的にも日照的にも良好なポジションではありますが、借地権であることを考えるといいお値段という感じですよね。この単価水準とならざるを得ない状況であればそりゃあ75平米超のプランなどは以ての外ということになりますよね。

地代は62円/㎡と安い方ではありますが、12円/㎡という破格の安さだったジオ経堂などのようなお得感はなく、至って普通の水準です。
更新時の更新料は仕方ないにしろ、物件譲渡時には譲渡承諾料もかかるとのことですし、もう少し価格面での後押しが欲しい感はありますね。

【管理費と地代合わせて約200円/㎡】ジオ経堂72平米6,090万円【坪単価281万円】

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