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【LDは圧巻の無梁空間】パークシティ中央湊ザ・タワー25階78平米11,300万円台(予定)【坪単価約476万円】
2015-10-27

パークシティ中央湊ザ・タワー。

八丁堀駅徒歩6分、新富町駅徒歩8分、東京駅徒歩20分(他にも20分圏内には宝町駅や東銀座駅、京橋駅などたくさんありますけどね)の36階建総戸数416戸(地権者住戸148戸含む、他店舗1区画、印刷工場1区画、事務所1区画)のレジデンスです。

徒歩5分圏内に一駅もなく、このエリアでは交通利便性が良い立地条件とは言えないのですが、隅田川沿いの再開発エリアということで景観的には申し分ないですし、敷地内にはスーパーが入るのでこのエリアの生活利便性はかなり改善されることでしょう。

ところで、ブリリアザ・タワー東京八重洲アベニューともっと販売がかぶるのかとも思っていましたが、既にブリリアは完売の目途がついている状況ですので、あまり関係ないのかもしれませんね。
ただ、やはりお互いにとって気になる存在であるのは確かでしょう。

ブリリアの記事でも結構詳しく書いたはずなのでそちらもご参照いただければと思いますが、中央区は月島・勝どき・晴海などのいわゆる湾岸エリアと呼ばれるところを除くとタワマンは非常に少なく、まして東京駅徒歩圏内の「分譲マンション」となるとブリリアと銀座タワー(定期借地権)しかないのです。

ブリリアは東京駅徒歩16分という中央区に限らず千代田区の物件を含め最も東京駅に近い分譲タワマンという希少性が最大の売りだったので、こちらはその点ではかないませんが、こちらの東京駅徒歩20分もやはり貴重ですし、当物件の場合はよりスケール感のある再開発事業という別の「売り」もあります。

再開発事業であることでブリリアよりも高さを出すことが出来ており、月島・勝どき・晴海エリアを除けば中央区で最も高さのある「分譲マンション」になります(分譲タワマン以外だとURのトルナーレやリガーレなどもっと高さのあるものがあります。)。

昨今は40~50階建のタワマンも珍しくはないので、36階建はさしてインパクトがあるわけではないのですが、このエリアでこの階建であれば将来的に眺望が消される可能性は非常に低いですし、高層階は人気になりそうですよね。低層と高層の価格差にも注目ですね。

公式ホームページ
IMG_5465[1]
お部屋は80平米弱の3LDK、北東角住戸です。東は隅田川とリバーシティ21方向の開放感のある水辺ビュー、北にはスカイツリーと当物件内で最も眺望に優れた方向と言っても過言ではないでしょう。

間取り的には一言で言うとグローバルフロントタワーに似ています。
ただ、グロフロはグロフロの記事内でも書いたように同じ清水建設施工のパークタワー芝浦ベイワード芝浦アイランドブルームタワーを踏襲した二次元・三次元空間となっていましたが、ここの施工は大成建設で「似ているようで似ていない」のです。

【低層と高層の単価差がなさすぎ・・・】グローバルフロントタワー33階85平米9,820万円(予定)【坪単価383万円】

最大の違いは、当物件のリビングには梁が見えないことでしょう。

清水建設の大きな開口部を実現するタワマン工法は、グロフロの記事で誉めている通りで、FIXサッシ部分よりも内側の柱と柱を結ぶライン上に順梁を持ってくることで窓際から梁の影響をなくし、床上20cm程から2.6mの最高部までという高さのあるサッシを実現するというものです。

当物件も基本的には同様で柱と柱を結ぶラインは窓際よりも内側に入っているので窓際には梁の影響はなく同じような高さのあるFIXサッシが実現出来ています。それだけでも十分に凄いのですが、当物件はさらに上を目指していることに驚かされますね。

グロフロの間取りと柱形が違うことにお気づきの方もいらっしゃるのではないかと思いますが、この柱形がポイントでしょうね。このような柱形とすることで柱と柱を結ぶライン上にある梁を薄く幅のあるものにしたことでグロフロでは2.3mの下がり天井(2.3m自体も一般的なタワマンと比べるとすんごく素晴らしいんですけどもね・・・)として表れた梁を視界から消しています。むろん、梁は天井の中に隠れているだけで、このような無梁空間は柱形だけで実現しているわけではなく、そもそもの階高を高くしてこそのものではあるのですが、いずれにしても素晴らしいパフォーマンスです。

最大天井高は2.45mとタワマンとしては気持ち低めですが、キッチンまで続く2.45mのフラットな天井、これは凄いの一言。
ベイズタワー&ガーデンなどの記事等でも言っているように私の望む所はいわゆる「湾岸タワマン」以外、つまり、「内陸部のタワマンにも湾岸エリアの3次元パフォーマンスが実現されること」に他ならず、この物件は湾岸よりで眺望を重視した結果ではあると思うのですが、それでも建築コスト高騰下においてのこのパフォーマンスは立派過ぎです。

【スイングセーバーによる順梁2.45mのサッシ高】ベイズタワー&ガーデン29階94平米8,780万円(予定)【坪単価309万円】

価格帯が飛び抜けている物件ではありますが、三井さんはパークコート赤坂檜町ザ・タワーでも素晴らしすぎる開口部を実現していますし、その領域においては三菱地所さん、野村さん、東建さんなどと比べると一歩も二歩も上を行っている印象です。住友さんのタワマンはまた違った工法で頑張っているので、差は大きくはありませんが、私は基本的に掃き出し窓の室内にゆったりと腰掛けても眺望が望める「順梁推し」なので三井タワマンのこういった取組みは本当に価値のあるものだと思っています。

開口部について語り過ぎてもう疲れました・・・。
他は割愛していいですかね(笑)。

他はグロフロとやはり似ていてLD内の実質的な廊下部分にもったいなさを感じるプランです。玄関位置は内廊下を深い部分まで引っ張っておりけして悪くはないのですが、この板状マンションの角住戸はどうしてもこういった専有部形状となるので、ある程度廊下が長くなるのは仕方ないですね。

というか、むしろ当プランのLDが狭く感じるのはただ単に角住戸としては専有面積が小さめだからでしょう・・・。
当物件は明らかグロスを絞った戦略に出ています。

33階以上のプレミアムフロアを除くとこのプランの78平米が最も広いこととなります。総戸数400戸超という規模のタワマンでこの消極的な設計はちょっと残念ですね。敷地内にスーパーを誘致してファミリーをメインターゲットにしているわけですし、最低でも80平米超を確保すべきだったのではないかと。

坪単価は予定価格で476万円。駅距離のある立地が影響しているのか意外にも?ブリリアザ・タワーよりも安い設定です。33階以上のプレミアムフロアを除けばブリリアよりも上下階の単価差が幾分小さい設定となっている印象です。

開口部の大きさという面で角住戸のパフォーマンスはブリリアを圧倒していますし、角住戸と中住戸の単価差も大きくはない価格設定なので、角住戸の人気が高くなるのではないでしょうか。

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