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【色んな意味で隣の敷地が気になる~】パークシティ中央湊ザ・タワー25階73平米9,600万円台(予定)【坪単価約434万円】
2015-10-27

もう1件、パークシティ中央湊ザ・タワー。

共用施設や管理費等々については正式価格発表後に言及しようと思うので、それ以外の点についてコメントしようと思うのですが、それ以外の点で最も気になるのはやはり敷地西側の住友(+UR)の土地がどうなるかについてでしょうね。

ここよりも大きいぐらいの面積がありますが、あちらは再開発事業用地ではなく、土地区画整理事業内なので、ここの36階建のような高さのあるものは建てられず、70m限度となります。したがって、20~21階建程度のマンションにしかならないようです。

当物件はもちろんそれを見越したランドプランで西側にはタワーパーキングなどを配置しており、西向きの中住戸というのは少なめなのですが、当物件の検討者にとっては気になる存在なのは間違いないでしょう。

住友さんがどのぐらいこのエリアの相場を持ち上げてくれるのかっていう(笑)。

20階建程度であればタワーと言うには微妙ですし、最も眺望面で魅力のある東方向はこの物件によって消されてしまうので、普通に考えれば高くはならないのですが、この物件の再開発が完了する頃には街並が一変しているはずで、そのようなタイミングで相場が好況であったならば、凄いお値段で出してくるのでしょうね・・・。

前回のパークシティ中央湊ザ・タワー

公式ホームページ
IMG_5464[1]
お部屋は73平米の3LDK、西向き中住戸です。西向きの24階以上にあるプランで前述の通り住友物件の影響は受けないことになるはずなので、眺望は良好です。東京駅方向の眺望となるので夜景が美しそうですね。

間取り的には洋室1室が行灯部屋となった内廊下タワマンらしいプランです。ただ、当物件全体的に言えることですが、中住戸でもしっかりとスパンが確保されており、各居室の開口部もスパン目一杯に確保されているので、そこいらへんのタワマンの中住戸とは一線を画す見所のあるプランです。

角住戸リビングの無梁空間があまりにも凄いため、それと比べると普通な感じがしてしまうのですが、下がり天井は2.2~2.3mと上々の水準ですし、サッシ高も約2.15m確保出来ているので、タワマンの平均的な水準は十分に上回っています。

特に、マスターベッドルームにこれだけ幅のあるサッシが採用されているケースは珍しく、三井さんの開口部を重視する姿勢は非常に好感が持てますよね。バルコニーの奥行も2mあり、順梁ゆえにガラス手摺が採用されているので、空間的な広がりを存分に感じることのできるハイパフォーマンスです。

ウォークインクローゼットは間口が広く使いやすそうですし、収納も充実したバランスの良いプランという印象です。

坪単価は予定価格で434万円。西向きで水辺ビューが望めないので単価は抑えめです。グロフロの西向き(東京タワーがド~ン)のようなインパクトのある眺望ではないので、先ほどの北東角住戸などと比べると割高感がありますが、ブリリアザ・タワーも東と西の単価差はそれほどなかったですし、違和感があるレベルではありません。

ちなみに、当物件は一般的な物件と違い敷地持分が専有部分の面積に比例せず、同じ専有面積でも階数によって敷地持分が異なるらしいので、税金面なども考えると一般的な物件とはちょっと違った様相になります。そのあたりが値付けにどのような影響を及ぼすかにも密かに注目しています。

設備仕様面の詳細は正式価格発表後にコメントしようと思いますが、取り急ぎ1点だけ言っておくとLDにはビルトインエアコンがついています。

【66×2という設定】イニシア板橋大山10階66平米4,898万円【坪単価246万円】 | topページへ戻る | 【LDは圧巻の無梁空間】パークシティ中央湊ザ・タワー25階78平米11,300万円台(予定)【坪単価約476万円】

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