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【表面利回りと実質利回りの関係】築年別の価格と賃料の傾向③
2015-12-11

一昨日の記事の続きとなります。
引続き分譲マンションの利回りについて分析してみました。

一昨日の記事の最後で以下のように築年別の表面利回りが推定されました(東京都の2009~2013年の新築分譲マンションを想定。新築も3年内に含まれるとみなして問題ない。)。

hyoumenrimawari.jpg

この表面利回りを見る限りでは築古の方が有利に感じますが、実質利回りにより近づける、つまり、ランニングコスト(管理費及び修繕積立金)を考慮すると大分印象が違ってくるのは間違いなく、それを実際にシミュレーションしてみました。

ランニングコストについては、最近のスーモなんかにも平均がのっていた気がしますが、近年の首都圏新築分譲マンションはざっくり言って管理費が約200円/㎡前後、修繕積立金が約100円/㎡前後でしょう。
(いわゆる投資マンションは売りやすくするために50円/㎡程度でしかないことも多々ありますが)

んで、管理費は駐車場稼働率が予想よりもすんごく低かったり、過度のインフレが起こったりなどの特別な事情がない限りは築年数が経過しても変わりません。

ただ、その一方で修繕積立金が大きく上昇するのがマンションの常です。タワマンなどは相対的に修繕コストが高くつく可能性が高いですし、物件の特性や階建によっても異なるのですが、ざっくり言って築後30年間のシミュレーションで月額修繕積立金は当初の設定から高いと5~6倍、安くとも3~4倍程度になることが予定されています。

というわけで修繕積立金が30年後の3倍~6倍まで徐々に上がっていく4ケースについて築年数ごとの実質利回りを想定したのが以下の表となります。

jitsurimawari.jpg

いかがでしょう???
予想通り、築年数によって大きな優劣は生じないという結果になりました。最終的に3~6倍のどこで落ち着くかによりますが、どの倍率のケースでも概ね築年数によっての利回り差はほとんど存在しないわけです。
修繕積立金の上昇が3~4倍程度だと幾分築古に優位性が見られますが、築古はマンション自体(共用部)の修繕以外に専有部の修繕コストやリフォームコストが別途必要となるケースも少なくないですし、そういった面を考慮するとむしろ実利回りは築浅に比べ悪くなることも多々あるでしょう。
また、築古には限った話ではありませんが、中古においては購入時に約3%の仲介手数料がかかり新築購入時の修繕積立基金などに比べ初期費用がかかるのも本来は考慮すべきです。

この程度の差であれば物件の個別要因や購入価格(いかに築年数のわりに割安感のある物件を買うことができるか)の影響の方が遥かに大きいでしょうし、築年ごとに大きな差のない健全な市場が形成されていると言って良いでしょう。
経済原理上、どこかの年数が有利であればそこに需要が殺到し、価格の上昇が招かれた結果、高利回りが是正される力が働きます。当然ですよね。

したがって、この結果自体は至極当然でつまらないものとも言えるのですが、この結果からあえて私が言いたいのは新築及び築浅の方がリスクが小さい分有利な面があるのではないかという点です。

当然築年数が浅いほど初期コストがかかる(そもそもの物件価格が高い)ため、昨今の相場高騰下においては希望するエリアで希望するような物件が買えないという事情もあるでしょうが、そこさえなんとかなるのであれば(多少なりともエリアを変える、両親から贈与を受けるなど)、新築及び築浅という選択は下手に中古を選ぶよりも有利(リスクが小さい)と思えるのです。

なぜリスクが小さいか???
それは、築浅の方が「待てる時間が長い」からです。

例えばリセールを想定した場合なのですが、築年数が20~30年の物件は「待てる時間は短い」です。仮にですが、今後10~15年間に渡り相場が低空飛行となった場合には良い値段でリセールできる可能性は限りなく低くなり、はたまた、老朽化した後に建替の同意が滞りなく得られるかはむろん不透明です。
しかしながら、新築もしくは築浅の中古物件の場合は20~30年どころか現在の最先端のマンション施工技術からすると40~50年に渡り良い値段でリセールできる「チャンスがある」、「築古よりもそのようにできる可能性が高い」という面があるのです。

「住み替えたい時」に売れなければ意味がないという意見もあろうかとは思いますが、不動産というのは一声数百万円の世界なので「売る時期」というのは非常に重要です。「あせらず売る」「売り時が来るまで我慢する」というのは実需不動産においても資産形成のためにはとっても大切な考え方なのです。

私は凡人ですので、30年後の世界、30年後の不動産価格はこれっぽっちも予想できません。天才的なデイトレーダーは例外ですが、一般人には株も長期投資の方が儲けやすいですよね。不動産もそれと同じでなるべくチャンスが多い長期を念頭において可能な限り「待つ」という姿勢は凄く重要なのです。

一昨日の記事で分析したように築20年ぐらいまでは年2%ぐらい減価してしまうデータが出ているように新築や築浅物件は、築20~30年などの物件に比べ減価が激しいわけですが、築浅の分、残存期間が長いので(築20~30年の物件はもってあと20~30年でしょうが、築浅の物件は技術面の向上もあり50~60年はもつでしょう)、それはある意味当然のことです。
貸せば実利で年5%程度(今年の相場下では4%程度)とれるわけで、10年で40~50%の利益を生み出すことができるのですから築浅にそれ相応の価値があり、築年数の経過と共にそのプレミアムが剥離していくのは至極当たり前のことです。
簡単に言うと、残存期間50年の物件は5%×50年=250%を生み出す力がありますが、残存期間20年の物件は5%×20年=100%を生み出す力しかないということです。まぁマンションとはいえ土地持分が少ないながらも残りますし、そのあたりの議論はありますけどね。

むろんご自身でずっと住んでいるかぎりは利益は生み出せませんが新しいものに住めているという利益を享受していることに他なりませんし、最近は住宅ローンで借りていても賃貸にだしちゃうこともできます(なおかつ他の物件で住宅ローン組めます。)。仮に、ご自身が住んだ後に10年間賃貸に出したら住宅ローン金利を控除しても物件価格の30%程度(年3%程度)の収益は生み出せますから、10年で20%想定の減価を上回ることができるのです。

そんな理由もあり、モモレジはマンション購入に慣れていない「一次取得」においてはどちらかと言うと新築をオススメしています。
まぁ、ある程度長期的な視野で物件をみればみるほど昨今の都心近郊の新築物件はあまりに狭すぎてげんなりするので余計に難しいところではあるのですが・・・。

ただ、せっかくの機会なんで次の記事では最近の中古相場事情についても言及してみようと思います。
中古検討者にとってはかなり見逃せない傾向があるのでご期待下さい!

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Re: 住宅ローン

じろじろりあん様

住宅ローンの件、コメント有難うございます。
コメント欄では書きにくい内容ですので、PCサイト下部のメールフォームよりご連絡いただければ多少なりともお答え致します。

宜しくお願い致します。

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