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【2008年からの6年間で平均4年も上昇!】中古マンションの平均築年数
2015-12-11

最近の中古マンション相場の傾向について興味深い数字が出ているので、注意していただくためにも言及しておこうと思った次第です。
中古検討者にとってはかなり見逃してはいけない傾向です。

東京カンテイ発表の「三大都市圏および都府県の70㎡あたりの中古マンション価格」から東京都の数字を抜粋すると、2001年以降の平均価格と平均築年数は以下のようになります。字が小さくて申し訳ない・・・。クリックすると大きくできます。

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注目すべきは価格ではなく「築年数」です。
東京都の数字で言うと2000年代においては2006年の19.5年が最も高い数字なのですが、2013年には20年を越え、2015年には22.0年にも達しているのです。

建替が行われるケースはまだまだ少ないのが実情ですし、昨今はデベロッパーが新築の供給を上手いこと調整することで価格を維持している面が少なからずあります。したがって、2000年代中盤と比べ年あたりの供給戸数がかなり減り、相対的に築古物件が増えた結果、中古物件の平均築年数が上昇するのは当たり前なのですが、それにしても上昇傾向が顕著だと思うのです。

「価格がこれだけ上昇している中、築年数もかなりの勢いで上昇している」これが何を意味しているか分かるでしょうか?
築年数が古いという理由で新築や築浅に比べ「安く見えている」だけの物件が市場にはたくさん出回っているということに他なりません・・・。

23区のデータを例にすると、前回のプチバブル期(2007~2008年)の価格はおおよそ築18年で4,400万円、それに対し2015年は築22年で4,700万円弱となります。築年による違いはあるものの一昨日の分析では年あたり2%程度減価があると見積もれたので4年=8%(ここで言う8%は新築価格に比しての8%です)と仮定した場合、新築価格を7,500万円(築20年を4,500万円とざっくりと仮定し、4,500÷0.6(20年で4割減価))とすると8%は600万円にもなります。

昨今は管理組合が活性化しているケースも多く築年数のわりに老朽化が少なく済んでいるマンションも少なくないので、築18から築22年の間に8%も減価すると言うのは適切ではないのかもしれませんが、かなり低く見積もって5%と仮定しても400万円近くになるわけで築年を考慮すると前回のプチバブル期に比べ「実質」2割ぐらいは中古価格が上昇していると見るべきでしょう。

一昨日の記事では築年数20年を越えた物件の減価が小さいことが確認できてはいますが、今後もこの傾向となる保証はどこにもありませんし、昨今はそのデータを知ってか知らずか、「古いわりに高い」物件が増えている、その点に気をつけなければならないと強く思います。

将来的な人口減が予想される中、住宅が増え続けているわけですし、出口を考えた場合に築年数が古い物件は不利になる可能性もありますので、見てくれだけにとらわれることなく築年を考慮した適正価格を判断することが重要でしょう。

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