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【久々の北町、南面条件も良好】ブランズ牛込神楽坂3階79平米10,880万円【坪単価453万円】
2015-10-29

ブランズ牛込神楽坂。

牛込神楽坂駅徒歩3分、飯田橋駅及び神楽坂駅徒歩9分の5階建総戸数35戸のレジデンスです。

南町には一昨年にプラウド南町ディアージュが分譲されましたが、北町でのマンション分譲は2010年のパークハウス牛込北町以来となるでしょうか。

【廊下に窓があり通風抜群】プラウド市ヶ谷南町ディアージュ2階90平米9,590万円【坪単価351万円】

敷地南側は宮城道雄記念館の敷地で、南面条件も良好な立地条件も影響しているのか、50平米台前後が中心だったパークハウス牛込北町などとは違った3LDK中心という立地なりのゆとりあるプランが中心である点に好感の持てる物件です。

徒歩3分の牛込神楽坂駅の他、神楽坂駅及び飯田橋駅までも徒歩10分圏内というポジションで、落ち着いた住環境でありながら交通利便性も兼ね備えている点が素晴らしいですね。

立地は申し分ないので、大手財閥系などと比べ都心部の高額物件の実績が多いとは言えない東急さんがこの立地・この価格に恥じない物件を造れているかが焦点と言えそうです。

公式ホームページ
IMG_5467[1]
お部屋は80平米弱の3LDK、南東角住戸です。中層階だと視界は抜けませんが、日照はもちろん良好です。

間取り的には条件の良い南面を多くの住戸で分け合う設計となっているため、かなり細長い南北に長いプランとなってしまっている点はやはり残念です。

また、当物件が珍しいのは共用内廊下ながら玄関前に独立したポーチがあることでしょうね。当物件の中住戸もそうですが、内廊下設計としてしまうと中住戸は行灯部屋が不可避となってしまうので、玄関周りに吹抜を設けるなど外気と接触できるポーチ空間を設計するケースは高額物件を中心に少なくありませんが、玄関周りを外気に接触する空間とすることで内廊下の高級感が半減してしまうデメリットがあります。そのようにしなくとも十分に開口部を設けることができるはずの角住戸でこのような外気に面したポーチが採用されるケースは非常に珍しいですね。

当プランは東側の隣接建物の影響もあり、東側開口部が小さいですし、何よりも前述のように南面スパンがナローですので、このようにポーチに面した洋室を作らない事には成り立たなかったということなのでしょう。この価格帯の物件と考えるとやや違和感があるプランではあるでしょうね。風通しが非常に良いという点は評価出来ますけれども。

また、昨今の物件にしては専有面積が確保されている方だとは思うのですが、柱の食い込みが非常に目立つプランなのもやはり気になります。低層建なので柱は細めではありますが、共用廊下側だけでなくメインバルコニー側の柱までもが食い込んでいるというのはどうかと思います。南北に長いプランなのでそれらの間にもさらに柱がありますし、柱による面積消費が非常に気になるプランです。

当物件の柱の食い込みはこのプランや南向き住戸に限ったことではなく、東向きや西向き住戸など全体に見られる傾向であり、もう少し価格的に相応しいと思える構造に出来なかったのか疑問が残りますね。

坪単価は453万円。日照良好な一般的に最も人気と言える南東角住戸ですので、このご時世驚くような単価ではないのですが、間取り面を考慮するとちょっとね・・・。

設備仕様面は少戸数でもしっかりとディスポーザーがついていますし、食洗機、ミストサウナ、水回り天板の天然石仕様(キッチンの側面まで)、キッチン食器棚など、それなりに充実したものとなっています。
LDさえビルトインエアコンがないのは残念ですが、壁かけの場合エアコン自体がついていないのが昨今のコストダウントレンドである中、省エネタイプ壁かけエアコンがついているのは多少なりとも評価できる点ではあります。

【吹抜×ポーチ】ブランズ牛込神楽坂4階75平米10,880万円【坪単価480万円】 | topページへ戻る | 【ホームデコレーションサービス付】イニシア板橋大山3階55平米3,598万円【坪単価216万円】

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