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【供給過剰感のある中で】エクセレントシティ船堀ステーションアヴェニュー75平米5,140万円【坪単価226万円】
2015-11-09

エクセレントシティ船堀ステーションアヴェニュー。

船堀駅徒歩3分の8階建総戸数54戸(他店舗1戸)のレジデンスです。
エクセレントシティ船堀はまだ分譲中ですが、こちらも来年3月には完成予定とのことで重なっての分譲となるようです。

同じ駅徒歩3分ですが、こちらはプラウドシティ船堀と現在分譲中のザ・パークハウス船堀側、つまり、船堀を代表する2つの大規模ブランドマンションに近接・隣接という立地条件となります。

【船堀ナンバーワンの座はどちらに】ザ・パークハウス船堀2階87平米6,398万円【坪単価242万円】

当物件の南西は道路の向かいに13階建のザ・パークハウス船堀が屏風のように立っており、視界的に良好な住戸は少ないですが(当物件は全戸南西・南東向き)、新しい大規模物件が近隣に複数あることで街並は美しいですし、子育て世代などにとっては同年代の住民が多いエリアという暮らしやすさはあるでしょうね。

船堀周辺は大小問わずここ数年絶え間なく新築分譲マンションが誕生しているので、需要は旺盛とは言えず、新日本建設が2つも立て続けに分譲するのはかなり大変なのではないかと思いますし、船堀は都内でも有数の支持層まで深いエリア(約40m前後。ここは深さ39.5m)ですので余計に現在の疑心暗鬼の状況下においては厳しいことが予想されますが、「売主=施工」のメリットをアピールして頑張って欲しいところです。

公式ホームページ
IMG_5526[1]
お部屋は75平米の3LDK、南角住戸です。南西方向は前述のようにザ・パークハウス船堀ですが、正面方向手前はそのパークハウスの自走式駐車場となるため、その先の13階建のアベニューコート棟までの距離は結構確保されています。三菱さんはこのマンションのことも考えて配棟してくれているみたいで、これぐらい距離が離れていれば低層階でも日照面への影響は大きくなさそうですね。

間取り的には75平米超とのことで昨今の狭小トレンド下においては専有面積が確保されている方です。エクセレントシティ船堀は最も条件の良い南東角でも71平米だったので、こちらは一回り大きなプランニングということになりますね。

廊下を短めにするためにLDを二面採光としていない(角に配置していない)のは残念と言えば残念ですが、玄関位置もまずまずなので、廊下はほどよい長さですし、玄関前には門扉付のポーチがあるのも良いですね。

洋室1への柱の食い込み方は結構目立つもので、このような顕著な食い込みがある間取りというのは多くはないのですが、このプランで食い込んでいる箇所はここだけですし、許容範囲内ではあるでしょう。バルコニーが片面だけしかないことを考えると、洋室1の南東側はバルコニーにして柱がバルコニー部分になるようにすればベストでしたよね。

専有面積に占める居室畳数割合は70.4%((12.0畳+3.2畳+7.0畳+5.5畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷75.26㎡)と角住戸としては標準的な水準ですが、トリプルウォークインで収納も結構充実したプランですので、有効面積はまずまずではないでしょうか。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

また、洋室3の引き戸はウォークインの脇にしっかりと収納できるタイプとなっており、引き戸を開くと違和感なく一体利用できる点も良いですね。
LDの開口部がよくあるサッシ2枚分ではなく2枚半分確保されているのも好感が持てます。

坪単価は226万円。南西方向にザ・パークハウス船堀が聳えている影響もあるでしょうが、最も条件の良い南角というポジションであることを考えればわりと抑えられている価格という印象です。やはり、先行物件のザ・パークハウス船堀やエクセレントシティ船堀(自社物件)などが既に需要を奪ってしまっている影響があるのではないでしょうか。

仮にスミフさんが新日本建設の立場だったとしたならば後発のここは先行物件よりもあえて「明らかな高値設定」として自社の先行物件に割安感を出す戦略に出るでしょうが、普通のデベ、まして中小デベにはそんな芸当はリスキー過ぎて不可能というものです・・・。

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