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【諸事情により平置多め】プラウド上野松が谷2階68平米5,259万円【坪単価256万円】
2015-10-31

もう1件、プラウド上野松が谷。

設計・施工は木内建設です。

プラウドらしいエントランス両脇の緑が美しいランドプランですね。
敷地北部分のゆとりが大きいのは反対運動の影響もあるのではと推測できます。
反対運動がなければ「15階建と同じ高さで14階建」とし、その分1フロア面積を広くする(建物部分を現状よりも北側まで広げる)設計となっていた可能性もありますよね。

当物件は15階建となったため階高は低くなってしまってはいますが、建物が北側に広がりきってはいないため、プランの奥行(玄関からバルコニーまでの距離)はそれほどではなくナロースパンも少なく無いプラウドにしてはスパンが確保されているというメリットもあるとは思います。

さて、デザインの話に戻りますが、理由はさておき、同じく木内建設の設計・施工だったプラウド府中パサージュに負けず劣らずこちらもプラウドらしさを十分に感じることができるものとなっている印象です。
ちなみに、プラウド府中パサージュは15階建で同じ木内でも二重床でしたが、ここはどうなのかな???

【低炭素認定×デザイン良好】プラウド府中パサージュ2階75平米5,168万円【坪単価227万円】

木内建設はちょっと前は三菱地所の施工実績が最も目立っていた印象ですが、最近はプラウド実績が最も目立っているかな。プラウド大倉山ディアージュも素敵な外観・エントランスデザインでしたが、ここも価格的に納得できる垢抜けたものとなっているのではないでしょうか。

前回のプラウド上野松が谷

公式ホームページ
IMG_5490[1]
お部屋は70平米弱の3LDK、南向き中住戸です。低層階でやはり南側の隣接建物の影響が気になるポジションではあります。南東と南西の第三者所有地も一体開発できたら非常に良かったのでしょうけども、前回の記事で書いたようにこの規模でもこのエリアではわりと大きい方なので仕方ないでしょうね。

間取り的には当物件内で最もコンパクトながら70平米近い専有面積が確保されたプランです。

他のプランよりも専有面積が狭い分、奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が同じ場合にはそれだけナロースパンとならざるを得ないわけですが、西隣のプランよりも少し北側に凹んだ位置に設計することで奥行は短くなっており、専有面積のわりにはスパンが確保されているがゆえに廊下は短めで無駄の少なめな設計と出来ています。

しかしながら、残念な面もあります。
南面が雁行設計となっているので、LDの南西側の柱が太いのは仕方ないのですが、バルコニーの柱が2本ともこの住戸側にあるのが非常に残念です。こちらの住戸側にあることで圧迫感は大きくなりますし、スパンのわりに開口部幅が設けにくいというデメリットも存在しています。

連窓サッシが採用されているのは良いですが、ちょっと開放感に欠けそうですね。

洗面所はかなり広いですし、この専有面積の3LDKとしては全体的にバランスの良さを感じますが。

坪単価は256万円。やはり、低層階で前建の影響が大きいため単価はかなり抑えめです。とにかく安く都心近郊のプラウドに住みたい方には格好のプランでしょうね。昨今は相場高が影響しどちらかというと物件全体で利益を積み上げる傾向が強いので、パンダ部屋のある物件というのは少ないのですが、当物件は立地条件が影響し結果的にパンダ部屋的な感じにはなっていますね。

設備仕様面は食洗機、キッチン天板の天然石仕様などそれなりのものにはなっていますが、ディスポーザーがないのは残念ですね。この価格帯で全戸3LDK×総戸数71戸だったらあって然るべきだったと思います。三菱地所物件は総戸数50戸未満でもほとんどの物件で導入しているぐらいですからねぇ・・・。

管理費は214円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですので安くて当然ですね。全戸3LDKの総戸数71戸であれば200円/㎡を切るぐらいでもおかしくなかったのかなとさえ思います。

駐車場は全17台で身障者用も含めうち9台が平置なのは良いですね。南側が歪な敷地形状、さらに、前述のように15階としたことで敷地北側にゆとりを設けることが出来たがゆえでしょう。

【全て63平米の3LDK】レジデンシャル品川中延グランクラス63平米7,138万円【坪単価372万円】 | topページへ戻る | 【駅距離はあれどプラウドはやっぱり強い???】プラウド上野松が谷3階78平米6,299万円【坪単価267万円】

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コメント:

一昨日モデルルーム見てきました

いつもブログ拝見させて頂いており、大変勉強させて頂いております。

一昨日見てきましたので、感想などお伝えできればと思います。
15階建とのことで天井高が気になっていたのですが、直床によりリビング天井高が2490mmと問題なく確保できていました。直床クッションシートのため、私はフワフワ感に違和感を感じたのですが。

気にならない人が多かったのでしょうか、現在第二期販売中で1部屋を除き花が付いていました。第一期の残りの先着順住戸もこちらのパンダ部屋を含む3件以外は売れていました。珍しく野村不動産から電話もいただき、売れ行きを心配(期待?)していたのですが、想像以上の人気に驚いてきたところです。

管理費については、ディスポーザー無し機械式駐車場8台を考えると、むしろ割高に感じました。積極的に管理組合に参加して管理費を下げ、前建の地上げの可能性を模索などできれば面白そうな物件ではあると感じましたが、強気の価格と旺盛な需要の前に撤退です。。。

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Re: 一昨日モデルルーム見てきました

コメント有難うございます!

直床っぽいなと思ってましたがやはり直床でしたか、あの感触は私も好きではないですね。このような単価の物件であればやはり二重床の感触が望ましいのかなと。

ここは第1期で分譲戸数69戸のうち41戸を供給できるぐらいですから、結構な人気なのでしょうね。
プラウドシティは総戸数が多くどこも苦戦している印象ですが、100戸未満の野村物件は相変わらずほとんどの物件で好調ではないでしょうか。

管理費は総戸数71戸でエレベーター1基ですし、仰るようにもう少し安くともおかしくなかった感じですよねぇ。

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