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【飛鳥山公園徒歩3分】ウィルレーナ西ヶ原4階31平米3,170万円【坪単価340万円】
2015-11-04

ウィルレーナ西ヶ原。

西ヶ原駅徒歩3分、王子駅徒歩8分、上中里駅徒歩12分、駒込駅徒歩19分の10階建総戸数34戸のレジデンスです。

他にも都電荒川線の飛鳥山駅が徒歩6分で利用出来るポジションであり、飛鳥山公園までもわずか徒歩3分という珍しいポジションです。
王子飛鳥山ザ・ファーストタワー&レジデンスほどの希少性はむろんありませんが、飛鳥山公園はこちらの方が近いぐらいですし、この周辺の分譲はなかなか珍しいですね。

【飛鳥山公園を一望】王子飛鳥山ザ・ファーストタワー&レジデンス25階85平米8,500万円台(予定)【坪単価329万円】

売主のグローバルエルシードは日本橋エリアを中心とした分譲が盛んですが、当物件は得意としてするエリア外だからこその好立地という印象です(慣れないエリアでやるからには良い立地でないと・・・という意味。)。

ウィルレーナ日本橋三越前以来のウィルレーナということで30平米台のコンパクトプランがほとんどの物件なのはちょっと残念ですが、敷地面積300㎡に満たないスケールしかないのでこの形が相応しいのでしょうね。

投資(賃貸で回す)を想定すると、わりと近いところに大規模賃貸マンションであるパークキューブ西ヶ原ステージ(旧アルティス西ヶ原)というライバルがあり、そちらの賃料水準を見る限り利回りはかなり厳しそうな印象があります。駅近・飛鳥山公園至近という強みがどこまで活きてくるかがカギでしょうね。

公式ホームページ
IMG_5502[1]
お部屋は30平米超の1LDK、北東向き中住戸です。北側は本郷通りとなり、静かな環境とは言えませんが、北西方向には中層階以上で前述の飛鳥山公園が望めそうです。

間取り的には30平米ちょっとの1LDKということでこのご時世らしいかなりコンパクトなプランとなっています。当物件は2LDKも2戸だけありますが、それ以外は全戸30~32平米台に集約しており、40~50平米台が中心だったこれまでのウィルレーナシリーズよりも大分面積を絞っていますね。

そのため、LDKで8畳、洋室で4畳、浴室は1216と手狭感は拭えず、せめて35平米超にすべきだったのではないかと思ってしまいますが、当物件全体として玄関廊下をコンパクトにまとめることが出来ている点は評価出来ます。

フロア中央に内廊下を設計し、北東向きと南西向きの両面に住戸を設けているので各戸の奥行(玄関からバルコニーまでの距離)を短くし、専有面積のわりにスパンを確保した結果ですね。

当プランは他のプランに比べ柱の食い込みが目立ちますし、柱の食い込みに伴い約2mの下がり天井(梁)部分が大きいのがちょっと残念ではあるんですけれどもね。

坪単価は340万円。専有面積をかなり絞っているだけあって北区とは思えないいいお値段ですよね。ただ、都心アクセス良好な駅近ポジションですし、昨今のマンションのコンパクトプランの単価高はかなり顕著ですから、この程度は驚くほどではありません。むしろ、このぐらいの単価であれば35平米越えても4,000万円には達しないわけで、やはり35平米超はあってもよかったんじゃないかと思いますね。この広さだと1LDK感が大分薄くなるので、賃料が伸びにくいと思うんですよね。

【北区歴代最高水準か】ウィルレーナ西ヶ原6階32平米3,590万円【坪単価375万円】 | topページへ戻る | 【歩行者天国のある商店街に隣接】レ・ジェイド横濱鶴見7階64平米4,460万円【坪単価232万円】

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コメント:

モモレジさん、こんにちわ。
お忙しいそうなので、返信無理しないで下さいね。と言いつつコメントして申し訳ない。。

今の新築はどこも利回り厳しいですよね。僕も投資物件検討してるんですけど、なかなかいいの見つからないです。
最近は1Lでも面積絞ってるので、モモレジさんの言う通り、賃料も心配ですしリセールも気になります。
不動産投資やるとしたら初めてです。厚かましいのですが、もしよければ相談乗って頂きたいです;^_^A

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Re: タイトルなし

またまた遅くなり申し訳ありません。
返信までにはお日にちいただいてしまうと思いますが、ご相談乗りますよ~。

ご希望であればPCサイト下部のメールフォームよりご連絡下さいなー。

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