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【タワーと呼ぶには小粒です】ザ・パークハウス浦和タワー2階90平米8,058万円【坪単価295万円】
2015-11-05

ザ・パークハウス浦和タワー。

浦和駅徒歩4分(北口が開設されると徒歩3分予定)の20階建総戸数146戸のレジデンスです。「タワー」と名付けられてはいるものの20階建とさして高くもなく、総戸数的にもちょっと大きなマンションという程度でしかありません。

駅徒歩3~4分というのは確かに貴重な条件ですし、現状、浦和駅周辺のタワー(分譲)と言える存在は31階建のエイペックスタワー浦和とコスタタワー浦和ぐらいですので、「三菱地所のタワマン」とくれば注目度抜群なのは間違いない所でしょうが、それだけに価格も凄いですよね。
普段からモモレジが頻繁に見ているエリアではないのですが、この物件の価格設定はかなり興味津々でした。

西口の再開発によって誕生する予定の27階建タワマンはこちらよりも高くなることが確実視されているわけでそういう意味でもこの物件の価格設定には注目が集まりますよね。

公式ホームページ
IMG_5517[1]
お部屋は90平米超の4LDK、南角住戸です。当物件は全戸南東・南西向きでその中心にあるのがこの南角のプランとなります。駅前で周囲にはビルが多くあるので、中低層階は視界的には良好とは言い難いです。次の記事でもコメントしますが、当建物は敷地に対して平行に建てられていないので、この南端は隣接敷地との距離が近くそういう意味でも前建との距離があまり確保出来ていないですね。

間取り的には、一般フロア(2~18階)なのに90平米超のプランということで意外にも非常にゆとりある設計が採用されています。東角も80平米は越えていますが、それ以外のファミリータイプは65~73平米という設定で昨今の狭小トレンドを反映した印象なので余計にこのプランのゆとりが際立ってますね。
前述のように浦和駅は「タワー」と言える存在が少なく、三菱のブランドタワーであれば億前後のグロスは一般階でも問題とならないという判断だったと思われます。実際、販売上、何ら問題となっていないようですので正解だったのではないでしょうか。

玄関位置はタワマンにありがちなもので廊下はそれなりの長さとはなっていますが、この長さで洋室3室が独立出来ている点は悪くないですし、この玄関位置を見ると90平米超のプランを設計した理由も分かりますね。
なぜなら、仮にこの玄関位置で「80平米」だったら玄関部分だけが突出することになるからです。
北東面と南西面が合計10平米分えぐられることになるので、玄関位置だけが北側に引っ張られ廊下が不当に長い感じになるという意味です。

90平米超あることで無理のない専有部形状、無理のない玄関位置になっているのです。
さらに言えば、これだけの専有面積がありながら、柱の食い込みは少ないですし、バルコニーもフルバルコニーと専有面積以上の広がりが感じられそうな点も好印象です。
柱については、ザ・パークハウス西新宿タワー60などと比べると分かりやすいと思います。

【柱はトモダチ!】ザ・パークハウス西新宿タワー60 39階96平米10,848万円【坪単価373万円】

洋室4の引き戸は完全に開け放つことが出来るタイプだと違和感なく3LDKとして使えてさらに良かったでしょうね。

坪単価は295万円。低層階なのでこの程度ですが、中住戸よりも1割程度高い水準ですし、視界が抜けてくる中層階では約350万円、そして、高層階ともなると約370万円にもなります。プレミアムフロアは坪単価450万円超という設定なのでそれに比べれば可愛いものですが、350超でも十分に凄いな・・・と。
当物件はタワマンとしては小ぶりなので角住戸率は低くはないにもかかわらず(おおよそ8分の3が角住戸)、中住戸との単価差はおおよそ1割あり、角住戸はより強気な設定がなされているので余計にそう感じます。

この物件でこの水準だと再開発27階建タワマンは400万円越えがたくさんあっておかしくないことになると思うのですが、それでも売れるのかね???

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