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【築45年のリニューイング】高輪グランドパームス9階79平米7,550万円【坪単価317万円】
2015-11-07

高輪グランドパームス。

泉岳寺駅徒歩3分、品川駅徒歩12分、白金高輪駅徒歩13分の11階建総戸数125戸のレジデンスです。

纏まった規模の分譲となるようなので「新築版」でご紹介していますが、1971年築の高輪ハイマンションのリノベーションものとなります。リノベーションものは当ブログでも何度かご紹介してきておりますが、ここまで築年数が経過した物件は初めてですね。
ここまで築年数が経過した物件のリノベ後の大規模再販という事例は少ないと思います。

売主は東京ソックスという会社で初めて聞きました。媒介(仲介)に三井不動産リアルティを起用しており、一般的な中古物件を購入する時のように仲介手数料が発生しますが、大手の仲介ということで一定の安心感はあるでしょう。

当物件はホームページに「リノベーションを越えたリニューイング」とあるように、大規模な耐震補強工事(旧耐震基準(1981年以前)⇒新耐震基準)や給排水管の全面交換など専有部・共用部共にかなりのコストをかけている模様です。

築約45年ですので、流石に外観デザインの古めかしさを隠せるほどではありませんし、そのあたりは売主側も承知の上だと思いますが、エントランス周りなどには大分手を入れているようですね。

内廊下も一新させデザイン的にも悪くないですが、玄関前のアルコーブ的な凹みが一切ない設計はむろん変えることは出来ず、向かいの住戸のドアなどとの間隔が近いのがちょっと気になる要素です。

ちなみに、当初の施工は三井建設(後の三井住友建設)で今回の改修工事は桂建設、設計監修はA.A.E.ということです。

第一京浜から少し入っただけのポジションで高台でもありませんし、現状は最寄駅が泉岳寺というやや地味なポジションではありますが、山手線新駅は徒歩5~6分?となる可能性が高いですし、それを見越してのリノベーション分譲ということなのでしょうね。

公式ホームページ
IMG_5520[1]
お部屋は80平米弱の3LDK、北東角住戸です。中層階以上の東側は視界的にも抜けてきますが、抜けてくる分、第一京浜の騒音の影響もある程度はあるでしょうね。

間取り的には角住戸ながら玄関が北寄りにあるため、廊下が短めで効率的なプラン設計となっています。

ただ、廊下をコンパクトにするためにリビングを角位置(二面採光)にしておらず、リビングの開口部がかなり小さいのが残念です。洋室2が突き出た位置にあり、玄関から見て洋室2の手前にはリビングにせざるを得ないのでそういった意味でもリビングはここにせざるを得なかったということでしょう。
窓の幅や大きさは変えることが出来ないので仕方ないのですが、それだけにリノベ物件というのはそこの良し悪しがカギとなりますよね。

また、柱の食い込みはこの築年数の物件であることを考えると少ない方という印象ですが、浴室の北側の空白地帯はかなりもったいない感じが否めません。

洋室3と洗面浴室の間は耐力壁のようですし、その分、制約が大きくなってしまっていると思います。

坪単価は317万円。将来性に期待できる立地条件ではありますが、築約45年でこの単価は強気な印象を受けますよね。昨今の港区は築30~40年の物件でも坪単価200~220万円程度のお部屋を探すことさえも苦労するような相場となってはいますが、それでも・・・という感じですね。
共用部は予め見映えのする形にリノベーションして然るべきだと思いますが、マジェスタワー六本木のように専有部は複数プランを提案することで購入者の「予算と好み」を反映できる形が良かったのではないかと思います。

【レジディアタワー六本木が分譲に】マジェスタワー六本木6階117平米19,860万円【坪単価563万円】

その方が価格面にも納得感が出やすいですよね。どうせ大金を払うなら隅々まで自分好みに仕上げたいでしょうし。

管理費は205円/㎡。総戸数100戸超のスケールが活かされている印象です。約3,400円/㎡の修繕積立基金が購入時にかかるようですが、新築分譲マンションに比べると大分安いですし、月額の修繕積立金も144円/㎡と築年数のわりには値ごろ感があります(もちろん数年後に増やす必要があるのかどうかはチェックしましょう)。

駐車場は全40台全てが平置です。都心物件としてはかなり貴重ですね。

【ザ・レーベン第2号】ザ・レーベン杉並和田マークス77平米6,998万円【坪単価299万円】 | topページへ戻る | 【1,000万円超が見慣れてきた・・・】フォレストテラス鳥居坂6階236平米80,000万円【坪単価1,120万円】

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