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【スタジオ~3Lまでの幅広いプランニング】ブリリア文京江戸川橋2階71平米7,510万円【坪単価349万円】
2015-11-10

ブリリア文京江戸川橋。

江戸川橋駅徒歩5分、神楽坂駅徒歩10分の10階建総戸数95戸のレジデンスです。

ザ・パークハウス文京江戸川橋と同じ水道2丁目に誕生する物件で隣接はしていないものの江戸川橋駅徒歩5分、神楽坂駅徒歩10分という駅距離は全く同じです。

ザ・パークハウス文京江戸川橋の記事で書いたように江戸川橋駅の北側、神田川の北側となるこのエリアの分譲マンションの供給は多くありません。
ただ、総戸数106戸のパークハウスに続きこちらも95戸という結構なスケールがある上、ここ1~2年はミッドレジデンス文京プラウド文京関口などの江戸川橋駅前の供給が非常に盛ん、さらに言えば、神楽坂駅から見て江戸川橋駅寄りとなるエリア(北側・北西側)の供給も絶え間ない状況なので、需要は潤沢とは言えない状況でしょう。

【スケール十分のレアなポジション】ザ・パークハウス文京江戸川橋6階76平米8,200万円【坪単価359万円】

ザ・パークハウス文京江戸川橋(完売)の後発物件としてここにどれほどの需要が残っているのかという点も注目ポイントの1つではないでしょうか。
さらに言えば、プレミスト新宿山吹他1棟で合わせて200戸近い供給も予定されてます・・・。

公式ホームページ
IMG_5527[1]
お部屋はB棟70平米超の3LDK、南向き中住戸です。南は神田川なので低層階でも日照は良好ですが、神田川に沿って首都高(+目白通り)があります。また、神田川の向かいには住友不動産飯田橋ビル(+ラトゥール神楽坂)があり高さのある建物が存在しているので、距離はあれど多少の圧迫感はあるでしょうね。

間取り的には70平米超と中住戸としては無難な広さが確保されていますが、片側バルコニー(片側FIXサッシ)のプランで専有面積以上のゆとりは感じにくい都市型プランとでも言うべき昨今非常によく見られるようになったタイプです。

当物件は全戸南向きのB棟を3LDK中心とし、3LDKは全戸70平米超というゆとりを実現する反面、北側のA棟(東向き及び西向き)には30平米台のスタジオタイプから50平米台の2LDKを中心とする幅のあるバリエーションに富んだプラン設計がなされています。

敷地形状ゆえに南向き住戸ばかりに出来ない事情もむろんあるのでしょうが、前述のようにこのエリアの供給は立て続けに行われているので、100戸近い供給となるとスタジオタイプまでの広い需要を取り込むのが得策だったということではないでしょうか。

話を当プランに戻しますが、当プランの特徴の1つとして共用外廊下であるにもかかわらず洋室3が行灯部屋である点が挙げられると思います。

先日ご紹介したばかりのザ・パークハウス浦和タワーでもこれに似たプランが見受けられましたが、最近は外廊下でも行灯部屋を採用するデベが増えている印象です。リビングの内側に引き戸3~4枚で面したタイプの行灯部屋(例えばこのイニシア大井町)はいわゆる横長リビングプランで以前からよく採用されているタイプであり、引き戸を大きめに開くことが出来、引き戸を開けば採光も良好で柔軟性のある使い方が出来るわけですが、このタイプの行灯部屋はちょっと疑問ですよね。

共用廊下にトランクルームを設けることが出来ている?というメリットもありはしますが・・・。
まぁ、この物件の場合、北側にはA棟があり、特に、低層階住戸は共用廊下の採光がそもそも十分ではないので、北側に洋室を設けるメリットがあまりないということなのかもしれませんね。

窓台(逆梁カウンター)の幅はそれほどではなく、それによる面積消費は気にする必要はなさそうですが、カウンターは高さがあり、かつ、FIXサッシのサッシ高も短いので開放感に欠けるのが残念です。

坪単価は349万円。階によって日照条件等にほとんど影響がないこともあるとは思いますが、低層階でもいいお値段しますね。ザ・パークハウス文京江戸川橋は「平均」でも340万円に満たない水準でしたからね。
パークハウスは西向き住戸が平均を下げていた面が少なからずあるので、近い水準ではあると思いますが、供給が連続しているエリアで後発物件が高くなる状況ってやっぱり凄いなと。だから第1期はたった28戸なんだとは思いますが・・・。
ちなみに、現状の販売において「杭問題」の影響ってどの程度出ているのでしょうね???
とりあえず価格面では杭の影響は微塵も感じられず、デベは強気な姿勢を崩していないですね。

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