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【1Kは坪約500万円~】ガーラプレシャス東麻布10階54平米7,650万円台【坪単価466万円】
2015-11-24

ガーラプレシャス東麻布。

赤羽橋駅徒歩1分、麻布十番駅徒歩6分、芝公園駅徒歩10分、神谷町駅徒歩13分の10階建総戸数57戸のレジデンスです。

投資ワンルームプランが中心のいわゆる投資マンションですが、上層階には2LDKプランもあるのでご紹介してみましょう。

駅徒歩1分で首都高及び大通り沿いという条件なので非常に投資ワンルームマンションに適した立地条件と言えばそれまでなのですが、当物件の西隣にはここよりも高さのある13階建のプレシス東麻布が建設中ですし、東隣りにはクラッシィスイートジオ東麻布などもあり、ディンクス向けの2LDK需要は十分にあるポジションです。

麻布十番駅徒歩5分前後で最もマンションが安く買えるポジションと言うこともできるかもしれません。まぁ、それもこの物件の価格帯を見ると一昔前の話という感じではありますが・・・。

設計はナサ、施工はリンクトラストです。
ワンルーム中心の投資マンションでスケールがあるわけでないので目立つ点は少ないですが、壁面緑化も施されたエントランスは流石に高級感を意識しているようです。

公式ホームページ
IMG_5551[1]
お部屋は54平米の2LDK、南東角住戸です。外観デザインから分かるように上層階の南東角及び南西角にFIXサッシを用いたこのような広さのある2LDKプランが7戸存在しています。

前述のように東も西も隣接建物の影響を大きく受けるため、角にリビングが設計されてはいませんが、それゆえに廊下がコンパクトで無駄の少ないプランニングと出来ているとも言えます。

55平米未満の2LDKはやや小さめな部類にはなるのですが、これだけ廊下を短く収めることが出来ていれば居室畳数はそこいらへんの60平米近い2LDKと大差がなくなります。

収納もしっかりと確保出来ていますし、浴室も1317ではなく1418ですね。
一昔前は50平米超の2LDKならば1418が当たり前でしたが、昨今は大手デベを中心に1317となるケースもかなり増えてきています。

坪単価は466万円。物件内で最も条件の良い位置にあるとはいえ、2012年のクラッシィスイートジオ東麻布の時代は平均で坪単価330万円台だったわけで、当時と比べ普通に3割前後は上昇している計算になります。
25平米台の1Kタイプは3,770万円~、つまり、坪単価約500万円~という水準なので2LDKは専有面積が広い分、グロスを抑えることを念頭にしたありがちな価格設定とはなっているので多少は割高感が薄れますが、当然面積が広くなると賃料単価も下がりますので、それを加味した単価設定がなされているに過ぎません。
やはり投資需要をメインターゲットとしたコンシェリア芝公園に酷似した値付けですね。

【クレストプライムタワー芝より遥かに高いけども・・・】コンシェリア芝公園13階51平米7,240万円【坪単価466万円】

賃料はせいぜい25~26万円しかとれないので表面利回りで4%越えるかなぐらいの水準でしかないでしょう。54平米を2戸の1Kに分割できるならまだいいけども(笑)。

設備仕様面は2LDKにはトイレ手洗いカウンターや床暖房などがありいわゆる実需の分譲マンションに近づけてはいますが、水回りの天然石天板仕様などはありませんし、この単価の物件としては最低限という水準です。

管理費は289円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、スケールメリットに欠けるためか高めの単価設定となっています。

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