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【尾久橋通り沿いでない駅近ポジション】グランシエロイーストマークス64平米4,458万円【坪単価230万円】
2015-11-16

グランシエロイーストマークス。

熊野前駅徒歩4分、町屋駅徒歩18分の9階建総戸数26戸のレジデンスです。ホームページには田端駅徒歩25分とまで書いてありますがさすがに・・・。

駅近物件がリーブナブルな単価水準で手が届く日暮里舎人ライナー沿いには絶え間なく分譲マンションが誕生しており、駅徒歩4分程度の立地条件はさして珍しくはないのですが、日暮里舎人ライナーの駅近物件の大半はその日暮里舎人ライナーの下を走る尾久橋通り沿いであり、この物件は駅近ながら尾久橋通りを含む大通り沿いでない点が最大の特長と言えるかもしれません。

スケール感に欠け、デベも川口土木建築工業とブランド感も薄いですが、広大な尾久の原公園や隅田川にも近いポジションであり、環境面での魅力もありますね。

公式ホームページ
IMG_5550[1]
お部屋は64平米の3LDK、南西角住戸です。西側は尾久橋通り沿いにここよりも高さのあるマンションがあるので、視界的な影響がありますが、南側は高い建物はなく日照も眺望も良好です。

間取り的には当物件では最も専有面積が広いタイプではあるのですが、それでも64平米ということで完全なる狭小3LDK、トレンドを十分過ぎるほど反映させたものとなっています。

ただ、その狭小な専有面積をカバーすべく限られた専有面積においてベストを尽くしている様子が伺えるプランとなっている点は評価出来ます。

柱は共用廊下側もアウトフレーム化されており、居室形状は完璧ですし、南側・西側共に開口部も充実しており、全体として空間設計は非常に良好です。
洋室1のウォークインクローゼットには引き戸を採用し、開き戸で生じるデッドスペースを削減するなど、細かな点にも気を使っている様子がうかがえます。

ただ、やはり無駄が少なく効率的なプランであったとしてもあくまで「3LDKのファミリータイプ」の供給を意図しているのであれば、やはりもう一回り専有面積を大きくして欲しかったという感想にはなってしまいます。レジデンシャル品川中延グランクラスの63平米のお部屋で感じた印象とほぼ同じですね。

洋室2の引き戸はウォールドアになっていますし、2LDK的に使えば印象は全く違ったものにはなるのですが・・・。

坪単価は230万円。南面条件良好な上層階住戸ということで舎人ライナー沿いの物件としては単価的にはかなり高額な水準となります。グロスが高くなりすぎるのを抑えるために専有面積をかなり絞った結果、65平米も割ってしまったということなのでしょうね。
まぁ、9階建を前提とすれば、各フロアは63、56、64㎡の3プラン、計約183㎡となるわけで、そのうちの1プランが70平米近くなってしまうと後の2プランにしわ寄せが行ってしまい、それはそれでバランスが悪くなってしまうわけで全体としてバランス良いプラン設計とするのはかなり難しいとは思います。

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