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【住吉も坪単価300万円の時代に】グローリオ東京住吉5階81平米7,598万円【坪単価308万円】
2015-11-17

グローリオ東京住吉。

住吉駅徒歩7分の11階建総戸数108戸のレジデンスです。

間に扇橋閘門関連施設などはあるものの小名木川を挟みイーストゲートスクエアの向かいという感じのポジションになります。

【完全なアウトフレーム】イーストゲートスクエア風のデッキ3階55.4平米3,590万円【坪単価214万円】

南側に小名木川及び関門というポジションで、日照は半永久的に保たれる可能性が高いでしょうし、中層階以上は開放感も高そうですね。

住吉駅から見て錦糸町駅寄りのエリアは京葉道路や首都高もありあまり落ち着かない感じですが、この物件のような駅南側のエリアは比較的落ち着いており、駅から川を越えない徒歩7~8分圏内のマンションは多くないので、そういった条件が好みの方には良さそうな物件です。

近年分譲された物件だと条件が似ているのは2010年分譲の駅徒歩5分で南に小名木川を望むベリスタ住吉ぐらいでしょうか。小名木川の南側ではイーストゲートスクエアも含め頻繁に分譲が行われますが、北側は少ないですね。

公式ホームページ
IMG_5568[1]
お部屋は80平米超の3LDK、南東角住戸です。敷地南側には小松橋際児童遊園がありますし、中層階以上であれば治水事務所なども越えてくるので日照だけでなく視界的にも良好です。

間取り的には物件内でもかなり条件の良いプランということで80平米超のゆとりあるプランが採用されています。

玄関前にプライベート感のあるポーチ部分が存在しないのが残念ですし、玄関が凹んでいない分、廊下も長いということにはなりますが、80平米超のプランであればこのぐらいの廊下の長さはよくあることですし、特別気になるということはありません。

どちらかというとそれよりも角部屋にしては開口部が少ないことが気になりますね。中層階以上であれば東側の建物はほとんど気にならないことを考えると、もう少し角部屋らしい開口部が欲しかったなと。
当物件は耐震等級2を取得しており、一般的な物件よりは柱や梁がやや目立つ印象はありますが、だからといって開口部がこれ以上大きく出来ないということはないわけで(むろん壁式構造ではないですからね)、もうちょっと開口部が魅力的だと良かったですよね。
東面の開口部もそうですが、LDの南側の開口部も2つに分かれてしまっているのが残念です。2つの開口部が繋がったクランクサッシだったらかなり開放感があったでしょうね。

収納は80平米超のゆとりを感じることが出来るもので昨今の狭小トレンド下においては収納は豊富な部類でしょう。

坪単価は308万円。物件内でもかなり条件の良い南東角住戸なので安くなることはありえないと思っていましたが、真ん中より下の階でこの単価になるとは思いませんでした。上で挙げたベリスタ住吉、イーストゲートスクエアは共に平均坪単価230万円程度で条件の良いプランでも250万円程度でしたので、当時と比べ少なくとも2割は相場が上昇したという感じでしょうか。

3~5年前に比べて2割の上昇は都心近郊ではごくごく普通のことですので、現状の相場下においては割高とまでは言えないとは思いますが、このエリアで300万円を超えてくると結構なインパクトがあるのは確かでしょうね。有楽町線が延伸となる可能性が高く、まだ伸びる可能性があるエリアではありますけれども。

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