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【南面条件の悪さをカバーできるか】イニシア新川崎ハウス6階74平米5,998万円【坪単価267万円】
2015-11-19

イニシア新川崎。

新川崎駅及び平間駅徒歩8分、鹿島田駅徒歩10分の6階建総戸数44戸のレジデンスです。

ザ・パークハウス新川崎は未だ販売中ですが、プラウドシティ新川崎はようやく完売した新川崎エリアにまたも新規物件が誕生します。
何年にもわたり(下手したら10年超)分譲することになるであろう2,500戸超のクレストプライムレジデンスもありますしこのエリアは短期的には需要がかなり費やされている印象を受けます。
クレストプライムレジデンスって今現在どのぐらい売れているのでしょうか。

【セ、セ、セ、セントラルパーク・・・】クレストプライムレジデンス2階71平米4,338万円【坪単価203万円】

ここは総戸数44戸を捌けば良いでしょうし、イニシア物件は基本的に長期販売となることは少ないので、心配はしていませんが、やはり、他物件との差別化を図っていくことは大切でしょうね。
ましてここは敷地南側をプラウド新川崎に塞がれているポジションでお世辞にも南面条件良好とは言い難いので、日照以外の売りを明確に打ち出す必要があったはずです。

公式ホームページ
IMG_5571[1]
お部屋は74平米の3LDK、南西角住戸です。目の前のプラウドは5階建なのでこの最上階フロアだけは視界的な影響も少なくかなり条件の良いプランとなります。

間取り的には最上階だけは下階とは全く異なる全戸ワイドスパンプランが採用されています。タワマンなどではないこういった規模・価格帯の物件において、上層フロアだけあからさまにプランを変えるケースというのは多くはないので(ルーバルをプラスするケースはよくありますが)、このワイドスパンに重きを置いたプランニングが非常に映えていますね。

ワイドスパンで奥行(玄関から南側バルコニーまでの距離)が短く出来ているので廊下がコンパクトなのも良いですね。この廊下の長さで洋室2室が独立出来ているのはとても良いでしょう。

奥行もある南面バルコニーに向かって豊かな開口部幅が確保されているのも素晴らしいですね。

坪単価は267万円。中層以下は田の字ベースの一般的なプラン、かつ、プラウド新川崎の影響が強いポジションながら坪単価約240万円が中心ですので、中低層と比べると最上階住戸に値ごろ感があります。

最上階住戸の価格をもっと強気な設定とするならまだしもそこまでではないのであれば、最上階住戸をワイドスパンにするのではなく、「前建の影響の強い南向き中低層階」や「日照面の魅力が薄い東向き住戸」にワイドスパンを採用する戦略の方が販売面でのバランスを取りやすかったのではないかという印象もありますね。

まぁ、この物件の最上階ワイドスパンは北側隣接地に対する日照の影響を考慮したがゆえの設計(上階のセットバック)の結果でしかないと思いますし、ベースフロアにワイドスパン住戸を設けるのは難しかったとは思いますけれども・・・。

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