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【リバー&フォレストという名に偽りのないパフォーマンス】ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト2階68平米2,898万円【坪単価141万円】
2015-11-22

もう1件、ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト。

設計・施工は長谷工です。この規模・価格帯の物件ということで予想はされましたが直床となっています。

また、前回の記事で書いたように妻側の開口部の小ささなども長谷工そのものですし、共用廊下側の柱についても食い込みが目立ちます。近い価格帯のシャリエ小台リバーフォートは完全アウトフレームとサッシ高2.2mという長谷工施工とは思えないパフォーマンスを実現していたことを考えると残念ではあるのですが、当物件はとにもかくにも豊かでゆとりあるランドプランという大きな長所があるので、構造面をそこまで追及する必要性がないと判断した可能性が高いでしょうか(第1期がたった45戸なのはちょっと心配ですけど・・・)。

敷地の約73%にも及ぶ空地の多くは207台の平置駐車場ではあるのですが、エントランス前のフォレストパークや公園予定地と連動するフォレストアベニューなどには約12,000本もの植栽計画が予定されているようでそのあたりも非常に楽しみな物件です。約20,000本が植樹されたグランドメゾン白金の杜ザ・タワーの圧巻のプライベートフォレストにはかないませんが12,000本も結構なものですよね。
マンション名に入っている「リバー&フォレスト」の名に恥じないものとなっています。

前回のファインシティ王子神谷リバー&フォレスト

公式ホームページ
IMG_5582[1]
お部屋はリバーコートの68平米の3LDK、西向き中住戸です。日照はむろん西日中心ではありますが、西は隅田川ですし、その手前には敷地内の緑も望めるポジションです。南にはサウスコートがあるので、開口部は設けられてはいませんが、位置的には角住戸となります。サウスコートはリバーコートよりもやや西に突き出てはいますが、南西角には柱があり、そちら側は室内からの視界には入ってこなそうですね。

間取り的には説明の必要がないぐらい「長谷工」です(笑)。
ガッツリ食い込んだ共用廊下側の柱もそうですが、それに伴い玄関と共用廊下の間にアルコーブ的なゆとりが一切なく、扉を開けると共用廊下の人の往来を邪魔してしまう程の幅しかありません。

ただ、収納はこの専有面積としてはかなり充実していますし、LDと和室の間が連窓サッシになっているのも良いですね。和室とLDの連窓サッシってあんまり見ないよね(笑)。

専有面積に占める居室畳数割合は72.6%((11.1畳+3.3畳+6.0畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷67.85㎡)、中住戸としては一般的な水準ですし、柱部分もかなりカウントされた上でのこの水準ですが、収納が充実していることを加味すると有効面積はまずまずと言えそうです。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は141万円。「23区で3LDK2,898万円~」とアピールされているまさにそのお部屋となります。いわゆる狭小3LDKの部類ではありますが、3,000万円台の3LDKでさえ探すのに苦労する時代ですから一次取得層を中心にした需要は確かにありそうですよね。

設備仕様面は、シャリエ小台リバーフォートと同じで床暖房がありません。この単価なら仕方ないかな・・・。
ただ、シャリエにはあったディスポーザーもこちらにはありませんし、食洗機もオプションですね。第1期契約特典として20万円相当のオプションサービスがあるようなので食洗機ぐらいはつけられそうではありますが・・・。

管理費は118円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなし、そして総戸数319戸というスケールがありますから安くなるのは必然と言えますが、似たような条件の物件でさえも150円/㎡の水準になることは珍しくないので、良心的な水準と言えます。
中部や関西などの物件はここと同じような規模・価格水準の物件でも管理費がもっともっと安いものもあるので、そういったものと比べると高い気もしてしまいますが、23区内物件としては下限に近いのは確かです。

約64%の駐車場設置率はこのポジションからするとやや低い印象もありますが、全台平置としたことで管理費を抑えることが出来ていると思います。植栽管理コストはそれ相応にかかるでしょうしね。

【駒沢オリンピック公園徒歩4分】クリオ駒沢公園82平米8,950万円【坪単価359万円】 | topページへ戻る | 【驚きの空地率約73%+公園隣接】ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト82平米4,698万円【坪単価190万円】

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