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【駅徒歩2分の第一種低層住居専用地域】リベラージュ目黒洗足3階42平米4,690万円【坪単価368万円】
2015-11-24

リベラージュ目黒洗足。

洗足駅徒歩2分の5階建総戸数25戸のレジデンスです。

同じ洗足駅徒歩2分にはプラウド目黒洗足というナンバーワン物件がありますし、駅徒歩5分圏内の物件はそこそこ存在しています。
ただ、プラウドは違うものの、駅徒歩5分圏内の物件のほとんどは駅南側を走る環七通り沿いに位置しており、当物件の駅徒歩2分ながら大通り沿いでないポジションというのはかなり稀な条件です。

当物件の敷地は近隣商業地域の部分もありますが、第一種低層住居地域を含んでおり、敷地南側も第一種低層住居専用地域ということで住環境的にもかなり優れています。

施工は日本建設。当ブログで登場するのはアクシア文京本駒込以来2回目でしょうか。アクシアの記事で書いているように東京都心近郊の施工実績は少ないです。

壁式構造を採用しているので柱や梁の出ていない3次元構造は評価出来ますが、壁式構造の物件の中でも開口部がかなり制限された部類という印象なのが少々残念です(続きは下で)。

デザイン面は坪単価350万円超中心の価格帯を意識したのか、品のあるデザインで悪くはないでしょう。

公式ホームページ
IMG_5611[1]
お部屋は42平米の2DK、北東角住戸です。3階では視界は抜けませんが、北東側は交差点方向にあたり、前建との距離はわりと確保されている悪くないポジションです。

間取り的には当物件では中ぐらいの広さのプランとなります。当物件は30平米台~60平米台前半のコンパクト中心のプランニングとなっています。前述の通り、住環境の良いエリアなのでちょっともったいない気もしなくともないですが、駅徒歩2分×中小デベということを考えるとこのようなプランニングが販売上有利ということなのでしょうね。

42平米というと一般的には1LDKなのですが、当物件では2DKが採用されています。同じ専有面積でも部屋数が多い方が販売上有利に働くことが多い近年のトレンドを意識してのものでしょう。

洋室の引き戸を開くことで1LDK的にも使うことが出来るでしょうから、柔軟性はそれなりにあるとは思うのですが、引き戸は完全に開け放つことのできるタイプではありませんし、形の悪い3.2畳の洋室などはちょっと気になりますね。

専有面積のわりに廊下は短いとは言えず、ダイニングの入口部分にも実質的な廊下部分がありますので、事実上のダイニングスペースはかなり手狭な印象を受けます。
また、収納もかなり少ないですね。

開口部については連窓サッシを採用している点は評価出来ますが、上で書いたように壁式構造ゆえか開口部があまり確保出来ていません。角住戸らしくもう少し開放感のある開口部が設定出来ていると良かったですね。

坪単価は368万円。2008年に分譲されたプラウド目黒洗足は平均坪単価370万円という水準でしたのでそれと比べると似たような水準にはなります。ブランド面があまりにも違うのは言うまでもありませんが、好立地であることは確かなので住環境の良いコンパクトタイプに住みたい方には希少性を感じる物件だと思います。ちなみにプラウドは総戸数22戸でここよりも少ないですが、80平米前後のファミリータイプが中心でした。

設備仕様面は少戸数のためディスポーザーはありませんし、食洗機もついていません。
ただ、ミストサウナ、フィオレストーンのキッチン天板、トイレの独立型手洗い器、浴室のフラットラインLED照明など、単価を意識した仕様も見られます。

管理費は317円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、スケールメリットに欠けるがゆえに300円/㎡を越えた高額な水準です。70平米超を越えてくるとグロス面でのインパクトが強いですが、当物件はコンパクトタイプ中心なのでそこまで影響は大きくはないですが、気になる材料ではあるでしょうね。
駐車場はありません。

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