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【ル・サンク様々】ディアナコート文京本郷台14階83平米12,700万円(予定)【坪単価506万円】
2015-11-29

ディアナコート文京本郷台。

湯島駅徒歩2分、上野広小路駅徒歩6分、御徒町駅及び仲御徒町駅徒歩7分、本郷三丁目駅徒歩8分(大江戸線。丸の内線は徒歩10分)の16階建(建築基準法上は地上14階、地下2階建)総戸数127戸のレジデンスです。

当初は「ディアナコート本郷の丘」プロジェクトとなっており、マンション名もそのままなのかなと思っていましたが、「本郷台」となるんですね。
横浜には本郷台という駅があり、「本郷台」と名の付く物件はたくさんありますが、この周辺に「本郷台」などと名付けられた物件は存在しないでしょう。

当物件の最寄駅は言うまでもなく湯島であり、アドレスも文京区湯島です。物件名に湯島と名付けたくないのは分かりますが、ポジション的にも傾斜の途中で高台ポジションとは言えないですし、なんか無理してますよね・・・。無理に隠そうとするから余計に・・・。

そんなわけで本当の意味での「本郷」を望む方には当物件は向かないでしょうが、実はこの物件には良い面もたくさんありますね。
まずは交通面です。文京区アドレスで山手線徒歩7分という交通利便性と総戸数127戸というスケール感を持ち合わせた物件というのは非常に少ないです。

パークタワー上野池之端など不忍池周辺は台東区ですし、湯島駅前のライオンズタワー上野黒門町も惜しくも台東区ですね。
先日、ついにブリリアタワー上野池之端が正式リリースされたばかりで個人的にも非常に楽しみにしているのですが、やはりあそこも台東区となります。

そういった背景もあり、「利便性及び資産性重視」の単身者需要を念頭に置いた30~40平米台の1LDKを豊富に採用したプランニングは的を射ていると思う反面、周辺にはラブホテルなども少なくないので億ションとなる3LDKがたくさんプランニングされている点が疑問でもありました。

が・・・、結果的には3LDKも需要は十分にありそうなんです。
結局、ル・サンク小石川後楽園の建築確認が取り消されましたんでね・・・。
もうすぐ竣工というところまで出来てたのに・・・。もったいない・・・。

ル・サンクも文京区では稀なスケールを携えた物件であり、70平米超のファミリータイプ中心となっていましたから、竣工直前の取消で行き場をなくした方がこちらやディアナコート小石川翠景、さらにはクレヴィア文京小石川に流れてくるという構図です。
特にここはタイミング的にドンピシャですし、総戸数が多く高額住戸も多いのでル・サンク様々なんじゃないかと。

公式ホームページ
IMG_5619[1]
お部屋は83平米の3LDK、南東角住戸です。日照はもちろんのこと、上層階は東も南も視界が抜けてくる当物件内でも非常に条件の良いポジションとなります。

ただ、間取り的にはちょっと変わっていますね。LDが角にありません(二面採光ではありません)。当物件の他の角住戸は基本的にLDが角にありますが、このプランはそのようになっていないのです。LDが内側にある分、廊下が非常にコンパクトに纏まっており、全体として無駄が少なくできているのは好感が持てますが、それだけが理由とは思えないのも確かです。
おそらくですが、角の柱が結構存在感があるのでそれを嫌った面もあるのかなと・・・。
他の角住戸も同じく存在感のある柱が角にあるのは同じですが、このような柱があるがゆえに違った印象のプランを設けたのではないでしょうか。

当物件は16フロアで構成されており高さがあることも影響しているのかもしれませんが、一般的な15階程度の物件に比べ柱が太いですし、柱の間隔も短いと思います。
メインバルコニー側は逆梁工法が採用されており、FIXサッシがほぼ用いてられていない中住戸は柱の影響が少ないですが、角住戸は内側の柱(このプランで言う主寝室に食い込んだ柱)も含め影響がかなり大きいですね。

当プランは83平米と昨今の狭小トレンド下においてはかなりゆとりがある方ですし、前述のように廊下も短いので15畳近いLDを確保するなど一回り上のゆとりを感じることが出来る面もあるのですが、洋室1及び2はその形状も含め1億を遥かに超える物件としてはちょっと残念ではありますね。
窓のあるウォークインは珍しいですが・・・。

坪単価は予定価格で506万円。当物件は階建があるので単純に階で比較すればそう高いとは言えないのかもしれませんが、ディアナコート小石川翠景やクレヴィア文京茗荷谷並かそれ以上とも思える高額設定です。
ただ、ル・サンクを買っていた方は物件価格の2割が懐に入ってくるでしょうから金銭面でのハードルはやわらぎますし(入居までまだしばらくある点や周辺環境などのハードルはあるでしょうが)、モリモトにとってこれ以上ないぐらい恵まれた販売環境なので売るのに苦労はなさそうです・・・。

【貴重なディアナの1LDK】ディアナコート文京本郷台3階40平米5,190万円(予定)【坪単価427万円】 | topページへ戻る | 【えぐられ過ぎな角住戸】パークシティ柏の葉キャンパスザ・ゲートタワー15階79平米4,788万円【坪単価201万円】

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