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【貴重なディアナの1LDK】ディアナコート文京本郷台3階40平米5,190万円(予定)【坪単価427万円】
2015-11-29

もう1件、ディアナコート文京本郷台。

設計はIAO竹田設計、施工はフジタ、そしてデザイン監修はアーキサイトメビウスです。
文京区ではスケール感があるとはいえ、1LDKが相当数ある総戸数127戸ですし、目立った共用施設等はありません。

ただ、ホームページでも「本郷庭壇」というキャッチフレーズと共にこれ以上ないぐらいアピールしているように総戸数127戸とは思えないスケール感のあるエントランス周りは溜息もの瀟洒なデザインです。

非常に奥行のあるアプローチと2層吹抜の空間が本当に素敵で、このエントランスだけでこのマンションに住みたいと思わせるだけの力があります。
奥のエントランスホールからは水盤も望めるようになっており、本当に見映えするエントランスデザインです。

前回の記事で指摘した「太い柱」もことエントランスに限れば重厚感とスケール感を演出してくれる「材料」となっており、上手いっちゃ上手いですね。
エントランスを中心とした低層部のデザインがあまりに素敵なだけに普通っぽいデザインの中層部以上に物足りなさもなくはないのですが、共用廊下は内廊下設計ですし、モリモト物件らしい高級感を感じることの出来るものとなっています。

前回のディアナコート文京本郷台

公式ホームページ
IMG_5618[1]
お部屋は40平米の1LDK、南向き中住戸です。30×号室ですが、建築基準法上は1階にあたる住戸でエントランス階にあります。敷地内の緑が望めるプランとなりますね。

間取り的にはギリギリ40平米確保したという感じでしょうか。
当物件は視界抜けのない低層部の中住戸を中心に30~40平米台の1LDKが数多くプランニングされていますが、30平米台中盤の1LDKも多く、2LDKや3LDKに比べグロス価格が嵩まない1LDKであるにもかかわらず、グロスを強く意識した設定となっています。
この設定である時点で単価安は期待できないというものですね・・・。

モリモトのディアナコートというのはそもそも閑静な住宅街の低層物件を中心としてきたわけでディアナコートブランドながら1LDKというギャップ(つまりは希少性)にそそられる方も少なくはないでしょうが、この立地が本当に「ディアナ」で相応しいのか、そもそも「本郷(台)」なのかという疑問が沸くのも確かですよね。

ただ、このプランはギリギリではありますが40平米を越えている一般的な広さの1LDKであり、廊下も適正な長さで無駄が少ないので、居室畳数が専有面積のわりに確保出来ている点は評価できるでしょう。
この廊下の長さで主寝室がLDから独立できている点も非常に珍しいですし(40平米台の1LDKで寝室がリビングインでないケースは非常に稀)、太い柱の影響を受けていない点も嬉しいですね。この物件はプランによっては柱の影響がかなり大きいので・・・。

残念な点を挙げるとするならば、開口部幅の短さでしょうか。2.3mのサッシ高はモリモト物件らしい仕様で評価出来ますが、幅についてはもうひと頑張り欲しかったですよね。
全体的にワイドスパンが採用されている点は評価出来るのですが、太い柱なども影響してか特に1LDKはスパンのわりに開口部幅がイマイチです。

坪単価は427万円。低層階でのこの単価設定はグロスを絞ったがゆえなのは間違いないでしょう。30平米台ではなく40平米台の1LDKが中心だったらもっと単価は下げざるを得なかったはずです。上手い設定だとは思いますが・・・。
2009年分譲の近隣のイニシアイオ文京仲坂は1LDK中心の設定で平均坪単価309万円でしたので約4割高という水準になります・・・。

設備仕様面はディスポーザーに食洗機、水回りの天然石天板仕様、ディアナではお馴染みの日ポリ化工の浴室など単価なりのものにはなっています。
ただ、1LDKに限っては天然石仕様などのないごくごく一般的なTOTO仕様ですし、上層2フロアを除きLDでさえビルトインエアコンが採用されていない点はやはり寂しさがありますね。

管理費は245円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付でこの単価に収まっているのは総戸数127戸というスケールメリットがあるからに他なりません。内廊下に冷暖房はついてるのかな???ついてなさそうな水準ですね。
また、16フロアのこの価格帯の物件ならば各階ゴミ置場が欲しかったような気もしますが、導入すれば管理費はかなり上がってしまうでしょうから、仕方ない面はあるでしょう。

駐車場は全29台で身障者用1台を除き機械式ですが、そのほとんどが屋外ではなく建物内なのは良いですね。

【驚愕!この敷地形状で全戸南東向き!】バースシティ武蔵新城5階71平米5,090万円【坪単価238万円】 | topページへ戻る | 【ル・サンク様々】ディアナコート文京本郷台14階83平米12,700万円(予定)【坪単価506万円】

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