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【ここも「ザ・レジデンス」なんだ・・・】パークホームズ錦糸町ザ・レジデンス8階72平米5,938万円【坪単価274万円】
2016-04-10

パークホームズ錦糸町ザ・レジデンス。

両国駅(大江戸線)及び菊川駅徒歩11分、錦糸町駅徒歩12分の12階建総戸数55戸のレジデンスです。

ここも「ザ・レジデンス」のパークホームズです。立地的にも価格的にもそれなりのパークホームズ目黒ザ・レジデンスパークホームズ南麻布ザ・レジデンス、また、スケール感のあるパークホームズ杉並和泉ザ・レジデンスパークホームズ豊洲ザ・レジデンスなどは「ザ・レジデンス」という名称に違和感はありませんでしたが、最近分譲されたパークホームズ押上ザ・レジデンスあたりから違和感が出てきてこの物件で違和感は現実に・・・。

パークホームズ目黒ザ・レジデンスは価格帯や立地的なものからすると衝撃的とも言える直床でしたし、そもそも「ザ・レジデンス」にブランド感や高級感は大してないと言ってしまえばお終いなのですが、錦糸町周辺でも非常に一般的な立地条件及びスケールのパークホームズに「ザ・レジデンス」と名付ける必然性があったのかは疑問ですよね。

パークホームズ錦糸町○○は名前を挙げるのも面倒なぐらいたくさんありますので(5~6件はあるかな???)、三井さん的にも名前をどうするか迷ったが末の選択だったのかとは思いますが、なんか違うなと・・・。

この錦糸町駅と両国駅の中間付近には非常に多くの分譲マンションが存在していますし、わずかながら駅徒歩10分圏内とならないポジションにも希少性はなく、三ツ目通り沿い、かつ、線路にも近いポジションはお世辞にも誉められたものではありません。

当物件の最大の長所は四方道路の開放感のあるポジションであり良い所もあるのですが、敷地西側は都市計画道路予定地となっており収用されるリスクもあります。
ただ、南面条件は良好で、低層階でも日照が得られるポジションとなります。

公式ホームページ
IMG_5615[1]
お部屋は72平米の3LDK、南東角住戸です。南東側、道路の向かいには13階建のスカイコート錦糸町2が立っていますが、それと真正面でのお見合いを回避すべく敷地東端からスペースを空けた配棟を行っているので、影響は大きくはないでしょう。
四方道路とはいえ、西側は三ツ目通りとなりますし、南向き住戸率をできるだけ高めたい所でしょうが、敷地西側にフォーシーズンズガーデンを配置するなど南向き住戸率60%(1フロア5戸中3戸)にとどめたランドプランが印象的な物件です。

フォーシーズンズガーデンのある部分は前述の都市計画道路予定地であり、将来的に収用されることを想定してのものですので当然と言えば当然のランドプランではあるのですが、敷地東端からセットバックした位置に建てられているのは、スカイコートを意識してのものに他ならないでしょう。

間取り的には角住戸としてはやや小さめのプランでグロス価格が高額となりすぎないことを意識したプランニングであることは間違いありませんが、角住戸としては玄関位置が良い方なので廊下はほどよい長さに抑えられています。
廊下のコーナー部分(トイレのある部分)が丸まった設計となっている点が地味に良いですよね。このちょっとの違いで空間的な広がりが生まれると思います。まぁ、その反面、トイレのカウンター部分が小さくなってしまうのはちょっと残念ではありますが。

柱もしっかりとアウトフレーム化されたプランですし、このプランだけ見れば「ザ・レジデンス」感が多少なりともあるのかなと・・・。中住戸はガッツリと柱が食い込んでますけどね・・・。

坪単価は274万円。この物件周辺、同じ三ツ目通り沿いで2009~2010年にかけて分譲されたパークホームズ錦糸町ヴェルデコートは平均坪単価約233万円、パークホームズ錦糸町エアヴェールは平均坪単価約211万円だったので、平均にしておおよそ2割前後高という水準でしょうか。もっと都心に近づくと3~5年前に比べ3~4割高という水準の物件も少なくないので適正っちゃ適正ですが、いいお値段ではありますよね。

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