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【全て免震のブランド】ノブレス西馬込3階74平米5,990万円【坪単価269万円】
2015-11-26

ノブレス西馬込。

西馬込駅徒歩10分の6階建総戸数41戸のレジデンスです。

「ノブレス」は売主であるナイスエストの新マンションブランドとなるようですね(ノブレス新百合ヶ丘は2008年竣工なので正確には新ブランドではないのですが・・・)。

この「ノブレス」シリーズの特長としては「全ての物件が免震」そこに尽きます。親会社のナイスはもともと免震構造の物件を多く分譲していますし、ナイスエストもヴィニーチェ南雪谷など小規模でも免震構造を採用した物件を分譲しているのですが、この度、明確に「ノブレス」ブランドを免震ブランドとすることで差別化を図っていくということのようです。

1フロア面積の小さめのペンシルっぽい14~15階建ならばまだしも6階建で免震構造を採用する必要があるのかかなり疑問ではあるのですが、馬込エリア初の免震マンションのようですし差別化要因の1つにはなるでしょう。

設計はクレイズプラン東京一級建築士事務所、施工は南海辰村建設です。ちなみにですが直床となります。

ランドプランは南北に長い敷地形状のため全戸西をメインバルコニーとしており、日照は西日が中心となりますが、敷地西側は戸建住宅街で高い建物はなく、大通りに面していない角地というのも悪くないでしょう。

それよりも個人的には敷地東側に設けられた細長い平置駐車場に驚いたのですが、東西の奥行を上手く活用するという意味では理にかなっていると思います。ちょっとした縦列駐車だよね、これ(笑)。
駐車場は全台平置で10台確保出来ています。

公式ホームページ
IMG_5622[1]
お部屋は74平米の3LDK、南西角住戸です。前述の通り西にメインバルコニーが設計された当物件ですが、角住戸だけは南を向いています。南側には隣接建物があるので3階では視界は抜けませんが、日照的には問題なさそうです。

間取り的には凄く特徴のあるプランではありませんが、クランクインでプライバシー面への配慮がありながらも廊下がほどよい長さのプランで有効面積は上々です。

低層建、かつ、免震構造を採用しているためか柱も細めなため柱の影響も少ないですし、洋室3室全てが6畳超というプランニングは昨今ではそうそうお目にかかれない代物です。

キッチンは3畳未満とやや狭いもののLDも13畳超の広さがありますし、全体としてかなり居室畳数を重視したプランと言えます。
明らかに収納が少ないですもの・・・。

1室を収納に使うなどではなく、あくまで3LDKとして利用するのであれば後付の収納を設置することは必須でしょうね。

坪単価は269万円。昨年分譲された駅近のグランスイート西馬込ドレッセ南馬込ブルームレジデンスよりかは安い水準です。駅距離があるので安くて当然とも言えますが、免震であることに価値を感じる方にとっては十分検討できる水準でしょう。

設備仕様面は少戸数のためディスポーザーはもちろんありませんし、水回りの天然石仕様などの高級感のあるものもやはり見ることが出来ません。それだけならまだしも食洗機もトイレ手洗いカウンターもない(トイレは旧型タンクタイプ)分譲マンションとしては最低限の仕様であり、単価のわりにちょっと寂しい感じはありますね。
兎にも角にもなるべく安く「免震構造の物件」を提供することこそがこのノブレスブランドの存在意義であると思うので、デベ的にもそこは割り切っているのだとは思いますが・・・。

管理費は169円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですがスケールメリットが享受できるような規模ではないことを考えるとリーブナブルな水準です。
ランドプランを工夫することで10台の駐車場全てを平置に出来た効果が出ていると思います。

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