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【設備仕様が予想外】プレシス等々力緑地3階54平米3,970万円【坪単価244万円】
2015-12-01

もう1件、プレシス等々力緑地。

設計は光和設計、施工は関組です。同時期販売となるプレシス武蔵新城と同じ関組の施工で統一性を感じるデザインなので設計も同じかと思いきや設計会社は異なるようです(プレシス武蔵新城は西尾建築設計)。

ただ、どちらも一頃のプレシスよりも力の入ったデザインという印象を受けます。総戸数24戸というスケールしかないのでエントランス周りはプレシス武蔵新城に比べ地味な印象ではありますが、なかなかシックな外観及びエントランスデザインとなっています。

当物件は不整形な敷地形状が影響してか小規模物件のわりには空地率の高いランドプランであり、駐車場全11台中5台(身障者用1台含む)が平置と出来ている点も良いでしょう。

前回のプレシス等々力緑地

公式ホームページ
IMG_5645[1]
お部屋は54平米の2LDK、東向き中住戸です。3階では視界は抜けるとまではいきませんが、前建の影響は少なくなるでしょう。

間取り的には53平米台ということで2LDKとしては気持ち小さめです。ただ、柱の影響は少ないですし、登記面積(内法面積)でも住宅ローン控除の要件を満たす50平米は越えそうでしょうか。

玄関前にアルコーブ的な凹みがないなど高級感のある間取りではありませんが、専有面積のわりにはスパンが確保され、かつ、廊下による面積消費の少ないプランニングは好感がもてるものです。

実際、無駄が少ないことで専有面積のわりに居室畳数はかなり確保出来ています。LDだけでも12畳近くはあるでしょうし、6畳と4.5畳の洋室もこの専有面積にしては大きめです。
収納は気持ち少ない印象ですし、浴室も1317ではありますが、平米数のわりにはかなりの有効面積が確保できていることは明らかです。

FIXサッシを用いた片側バルコニータイプなのでバルコニーは凄く広くはありませんが、スパンの3分の2程度がバルコニーになっていることからも分かるように片側バルコニープランにしてはバルコニーが広く、バルコニーの奥行もわりと確保されています。

バルコニー側の柱のアウトフレームが中途半端なのは玉に瑕で、これにより室内の下がり天井も少々目立ちますが、逆梁工法を用いた場合のようなカウンターが洋室の窓際に生じていないのでそういう意味でも有効面積は広めと言えます。

また、L字型のFIXサッシもコーナーが南東を向いているので、南側からの日照が入りやすい点も○です。

坪単価は244万円。上層階東向きに存在する近い専有面積の「ワイドスパン×ルーバル」プランと比べ1割も変わらない単価水準なので割安感は薄いです。しかしながら、南向き住戸と比べた場合、東向き住戸はスパンが確保されていることで廊下などの無駄な面積が少なく単価的には幾分割り引いて考えてあげても良いとは思います。

設備仕様面は少戸数のためディスポーザーがついていないのは仕方ないですし、価格的に水回りの天然石天板仕様がないのも当然ですが、床暖房ないですか、そうですか。。。
食洗機やトイレ手洗いカウンターはついてはいますが、同価格帯のプレシス西葛西ペイサージュとは真逆の仕様であり、コスト面でかなり逼迫した案件なのかなと思ってしまいますね。

【この立地、この単価水準としては稀な設備仕様】プレシス西葛西ペイサージュ72平米4,990万円【坪単価229万円】

管理費は327円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしであるにも関わらず非常に高額です。スケールメリットに欠けるとはいえ、250~260円、高くとも300円未満となるのが妥当な水準かと思います。駐車場も約半分が平置であり、コスト(全体が機械式駐車場だと余計にメンテナンスコスト等がかかる)と収入(管理費、駐車場代等)のバランスは悪くないはずなので余計に解せないですね。

【南面運河×駅徒歩3分×ブランド】ザ・パークハウス月島ディアスタ10階79平米9,370万円【坪単価391万円】 | topページへ戻る | 【等々力緑地至近!】プレシス等々力緑地7階70平米5,340万円【坪単価253万円】

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