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【不思議なほど広い2LDK】パークシティ中央湊ザ・タワー7階67平米8,720万円【坪単価433万円】
2015-12-03

パークシティ中央湊ザ・タワー。

いよいよ第1期が分譲開始ですね。第1期は173戸で権利者住戸を除いた総販売戸数は268戸なので、進捗率は約65%となります。

天下の三井さんの話題性のある再開発プロジェクトであるわりには総販売戸数が少ないので、少々高くとも苦もなく完売すると思っていましたが、値段に関係なく売れてしまう感のある南東角や北東角は例外としても幅広い向き方角のお部屋で価格変更(当初の予定価格より1割程度安くなったお部屋もあります)を強いられていますし、今秋以前の「今買わないともっと値上がっちゃうかも・・・」という消費者心理に変化が起きているのは確かでしょうね。

まだ書いていなかった共用部についてコメントしておきます。
珍しいものは存在しませんが、複数のラウンジ、ライブラリー、スタディカフェ、スカイガーデン、ゲストルーム、キッズルームなどタワマンにありがちなものは一通りそろっています。

1階にはスーパー、印刷工場(地権者)及び町会事務所のスペースもあるため、この規模のタワマンとしては1階の共用空間が制限されている印象がありますし、車寄せもやや狭苦しい感じがあります。
ただ、敷地南側にはリバーガーデンが施されていますし、隅田川沿いに整備される広場と連動した水と緑の空間はとても素敵なものとなるのでしょうね。

ファサードデザインにはお馴染みの光井純氏、共用部デザインはパークコート千代田富士見ザ・タワーパークコート赤坂ザ・タワーなど三井の高額物件でお馴染みのリエゾンの鬼倉めぐみ氏が携わっています。

前回までのパークシティ中央湊ザタワー

公式ホームページ
IMG_5648[1]
お部屋は67平米の2LDK、南向き中住戸です。敷地南側は細い道路をはさんでD1及びD2街区(土地区画整理事業)となっており、戸建街となる予定です。したがって、低層階でも日照はもちろん視界的にも良好となります。

間取り的には67平米の2LDKということで昨今の狭小トレンド下における2LDKとしては不思議なほどゆとりのあるものです。当物件は60平米台の2LDKもかなりたくさんありますし、1LDKも51平米超があったりと(50平米超で1LDKが基本プランとなるケースは非常に稀)、3LDKの最大がたったの78平米(上層3層のプレミアムフロア住戸を除く)とは思えない非常に対称的で不思議なプランニングとなっています。

想像にはなりますが、50~60平米台に昨今のトレンドとは異なるゆとりあるプランを設定したのは、「聖路加」至近に魅力を感じる「高齢者夫婦住まいの需要」を意識してのものではないでしょうか。

三井さんはパークホームズ築地グリーンサイドで高齢者を意識したモデルルームの提案を行い、見事に早期完売させた実績があります。この物件のプラン設計はその経験を活かしてのものという印象が非常に強いですね。
東京に比べれば単価が非常に安い関西エリアのタワマンなどではこのぐらいの広さの2LDKは珍しくありませんが、東京のタワマンではかなり珍しいものとなっており何らかの意図があったのは確実です。

話がそれましたが、当プランは全室南面に面したワイドスパンで開口部も豊富です。
また、洋室2室が独立できているわりに廊下もかなりコンパクトで無駄が少ないので、収納を非常に充実させることも出来ています。
ウォークインパントリーって珍しい!

専有面積のわりに居室畳数は大したことない印象ですが、その分、収納が充実しているプランですね。

坪単価は433万円。当物件の低層階は330~350万円程度のプランも少なくなく、当プランは視界抜けのある南向きであることが単価高の最大の要因ではあると思いますが、当物件全体の傾向として2LDKの単価が高くなっていると言うのがあり、そういったところからも「聖路加」需要を狙い撃ちしていると思わざるを得ません・・・。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、フィオレストーンの水回り天板、LDビルトインエアコン(1LDKは壁掛エアコン)など単価を意識したものにはなっています。坪単価400万円超のお部屋にとっては少々物足りなさもありますけれどもね。

管理費は349円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付、さらに、各階ゴミ置場とコンシェルジュサービスもついていますのでこのぐらいの水準は致し方ないでしょうか。気持ち高い印象もありますが、消費税10%想定でしょうし、こんなもんかね。

駐車場は全132台で3割強の設置率です。ちなみに、料金は36,500~38,500円です。

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