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【東京都市部最大のパークハウス?】ザ・パークハウス花小金井ガーデン4階85平米6,298万円【坪単価245万円】
2015-12-05

ザ・パークハウス花小金井ガーデン。

花小金井駅徒歩7分(Ⅰ街区。Ⅱ街区は徒歩8分。)の6階建総戸数468戸のレジデンスです。

ホームページにある通り東京都市部(東京都の23区外ってことね)最大の「ザ・パークハウス」となるとのことです。
これを初めて見た時、「ザ」の付かない以前の「パークハウス」も含めれば最大じゃないよね???って思ったのですが、ちょっと調べてみた感じだと「パークハウス」を含めても総戸数468戸は最大っぽいですね。パークハウスってもともと郊外よりにはあまりないですからね・・・。
うちの「パークハウス」はもっと大きいよって言う方いらっしゃいましたら教えてちょんまげ(古いな・・・(笑))。

というわけで武蔵小金井駅まではバス便ではあるけれども「ブランド感のある大規模物件」という非常に分かりやすい「売り」のある物件となります。
花小金井南町ではここの約2倍ものスケールのある住友さんの超大規模プロジェクト、また、北口には同じ三菱の総戸数100戸超はありそうなプロジェクトが予定されていますので、そちらと悩まれている方もいらっしゃるでしょうが、ここでも十分すぎるほどのスケール感があります。

問題はむしろエリア的な供給過多でしょうね。花小金井駅周辺は誰が見ても供給過剰と思える状況です。
先陣を切るここは第1期でなんとか4割弱となる180戸を供給しますし、Ⅱ街区の完成は再来年頭ですので完成までにはそこそこ売れそうな気がしますが、900戸超の住友さんとかどうするんだろ???
こういった郊外寄りのエリアでは都心部ほどふざけた価格設定はしないものの普通のデベだったら相場よりも安い価格で分譲するんでしょうけど、そうはしないのが住友流ですからね。
最近はそういう住友流が一般検討者にも広く周知されてきたこともあり、こういった先行物件を供給するデベの営業マンが「後に住友さんの物件が控えてますから、周辺相場は上がりますよ~」っていうから余計タチが悪い(笑)。
あながち間違っていないですが、その有利な立場を見越して先行物件自体が価格をつり上げている感もあるんですよぇ・・・。困ったもんだ・・・。

ただ、この物件の「売り」はスケールだけではありません。玄人好みの「売り」もあります(笑)。
この物件の敷地は第一種「中高層」住居専用地域ですが、この物件の敷地周囲は9割方第一種「低層」住居専用地域なのです。
つまり、「離れ小島」的に第一種低層住居専用地域の中に第一種中高層住居専用地域があるというとても珍しいケースでかなり恵まれた立地条件ということになるのです。

周囲の第一種低層住居専用地域に与える影響から自主的に高さを18m(本来25mまで可能)、建蔽率を40%(本来は70%)に抑えることで周囲との調和を図る余裕もあり、23区外における三菱地所の代表作という位置付けにしたいのだと思われます。
そのわりには販売代理に長谷工を起用し自社の営業部隊を使っていない所が激しく疑問ですが・・・。

公式ホームページ
IMG_5652[1]
お部屋はⅠ街区の85平米の4LDK、南西角住戸です。次の記事でも書きますが、この物件の敷地は南北に非常に長い2つの街区で構成されており、南向き住戸率を高くすることが絶望的なほど難しく、実際、南向き住戸率は低いです。
また、このⅠ街区の南向き住戸は、南面道路の向かいのⅡ街区とお見合いという形になり凄く条件が良いとは言えないのですが、南向き住戸率の低さからすると当物件内では条件の良いプランということになりますね。

間取り的には、南面のナロースパンが影響し奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が長くなってしまっています。前述の理由で敷地の南面間口が限られており、貴重な南面をできる限り多くの住戸で分け合う形とならざるを得ないため仕方ないことなのですが、なかなか「長い」ですね。

一見、廊下はそれほど長くないように見えますが、LDの入口ドアはかなり玄関寄りに設計されており、LD内に実質的な廊下部分が多分に混入しています。

行灯部屋が生じるのを避けるため、西側に4室並べLDを一面採光にとどめたプランなので、角住戸らしさが薄く、角住戸としてはかなり地味なプランとなってしまっているのが残念ですが、全体的に柱の影響が少ないのは良いでしょう。

当物件は6階建で高さが抑えられている分、柱が細く長谷工施工にしては柱の食い込みは少ない方です。似た階建及び価格帯のシティテラス国立は同じ長谷工施工なのに完全アウトフレーム化されていたのでそれと比べると見劣りしますが、長谷工の完全アウトフレームはかなり稀なので致し方ないところです。

4LDKとしてはけして広いとは言えない専有面積しかないのでLDは少々手狭感がありますが、L字型の広さのあるオープンキッチンに面しているので空間的な広がりはそこそこあるものと思われます。

坪単価は245万円。しつこいですが、とかく南向き住戸率の低い物件ですので、南向き住戸に特に強めの価格設定がなされています。そうでもしないと全体をバランス良く売っていくことが出来ないので当然のことですが、南向きがマストの検討者にとっては有難くない設定でしょうね。

【第一種低層住居専用地域に囲まれた第一種中高層住居地域】ザ・パークハウス花小金井ガーデン4階73平米4,618万円【坪単価208万円】 | topページへ戻る | 【地上権ゆえの雁行設計と平置駐車場】ザ・パークハウス谷中道灌山レジデンス69平米6,298万円【坪単価302万円】

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コメント:

いつも楽しく拝見しています。パークハウス多摩川は全棟合計で575戸とWikipediaにはありますね。会社の同僚が住んでいるのでふと思い出しました。

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あ、失礼しました、23区外の話でしたね!

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スミフ大規模プロジェクト。
駅までシャトルバス出したら買いますか?みたいなアンケートが送られてきました。
先発のマンションより高価格で攻めてくるでしょうし、心臓に毛が生えてるとしか思えません…

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Re: タイトルなし

いえいえ、コメント有難うございます。
何か発見がありましたらまたお気軽にコメント下さいませ~

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Re: タイトルなし

コメント有難うございます!

1000戸近いスケールですのでシャトルバスありえますね。
シャトルバスは売主(スミフ)にとってのコストは発生せず、運行開始後に管理組合が負担するだけですからね。
ただ、いざ運行してみて(大体1回100円ですね)利用者が少ない場合には管理組合の収支を圧迫する可能性もあり、そういう場合には結果廃止ということも無きにしも非ずなので、買う側はそのあたりを冷静に判断する必要があります。

いずれにしろスミフさんらしい心臓に毛が生えた強気な価格設定の物件になるのでしょうね・・・。

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確かに、シャトルバス、スミフさんが代金負担しますなんて一言も書いてなかった気がします(笑)セコイ。
国分寺タワーみたく、ワイドスパンで気合い入った間取りだと良いんですけど、田の字オンパレードだと萎えますね。

おっとここはパークハウスの話でしたね。関係ない話ですみせんでした。

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Re: タイトルなし

いえいえ、コメント有難うございました!

お返事遅くなり申し訳ありません。
今後もお気軽にコメント下さいませ~

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