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【ファミリー向け物件なのに駐車場は実質1台】リビオ練馬中村橋2階67平米4,600万円【坪単価227万円】
2015-12-07

もう1件、リビオ練馬中村橋。

施工は新日本建設です。外観デザイン等はすごく教科書的という印象で面白味はありません。ただ、落ち着いた住宅街に誕生する物件ですし、ファミリーをメインターゲットとしたマンションですから、こういったデザインが「堅い」のかもしれませんね。

空地率は5階建物件にしては高いと言える42%超です。
不整形な敷地形状ではありますが、南面を雁行設計にすることで南向き住戸率を高めていますし、敷地南側は低層住宅が中心なので南面条件も良好なポジションです。
1区画先には同じ5階建のウィルローズ中村橋があるので上層階でも視界が抜けるわけではありませんが、距離は確保されているので圧迫感はないでしょう。

敷地南東側にもサブエントランスがあると中村橋駅も徒歩7分になったのではないかと思いますが、いずれにしろ最寄駅が7分なのは変わらないということもあるのかそのようにはなっていません。
ってかそもそもこの物件のマンション名はなぜに「富士見台」ではなく「中村橋」なんでしょうね。アドレスも貫井ですし、普通は最寄駅の富士見台がマンション名になるのが普通ですよね。

前回のリビオ練馬中村橋

公式ホームページ
IMG_5656[1]
お部屋は67平米の3LDK、西向き「角住戸」です。前述のように当物件は南向き住戸が中心なのですが、東向きや西向き住戸も存在しています。西向き住戸は西側道路の向かいのマンションの影響が少なくないので南向き住戸とはかなり価格差が設けられていますね。

位置的には「角」にはなりますが、南側には南向きの住棟がありますので、開口部は西側のみの設計となっているプランとなります。
そういったポジションということもあり、南側の柱の食い込みが目立つものとなっており、柱による面積消費が気にならないと言えば嘘になります。

洋室3室はいずれも居室形状が良いとは言えませんし、67平米の小さめの3LDKであることを考えるともう少し有効面積を増やして欲しかったですね。

玄関を共用廊下から少し凹んだ位置に設計しプライバシー面への配慮がなされていますし、凹んだ位置にあることで廊下も短めに出来ている点は評価できますけれどもね。

収納は専有面積のわりには充実している印象です。

坪単価は227万円。同階の南向き住戸に比べ1割程度安い水準です。ファミリータイプで南向き(日照)というのは大きなファクターですからこのぐらいの単価差があるのは適正でしょうね。

設備仕様面は、価格帯からすると水回りの天然石天板仕様などの高級感のある仕様がないのは当然と言えますが、ディスポーザーも食洗機もトイレ手洗いカウンターもないのはやはり残念です。リビオシリーズはほぼ例外なく設備仕様に力を入れないので予想通りなのですが、この物件はファミリータイプ中心ですので、せめて水回りはもう少し頑張って欲しかったですね。

管理費は205円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしの総戸数50戸ですから一般的な範囲内でしょうね。安い物件だと200円/㎡を切ってくると思いますが。

そして、意外なのは修繕積立一時金が10年毎に30万円超予定されていることですね。いずれにしろ引渡後の計画は管理組合の意向でどうとでもなるのでどうでもいいと言えばどうでもいいわけですが、これだけの一時金を提案するケースって珍しいですよね。低層建の物件であり、総戸数もそれなりですので一般的なケースに比べ修繕コストがかかるということはなさそうですし、段階的な引き上げ(30年後までにおおよそ3~5倍ぐらい)で補うのが定番なんですけどね。

駐車場は全3台で身障者用とレンタカー用がそれぞれ1台あるので実質1台しかありません。敷地形状の悪さが影響しているとはいえ、ファミリータイプ中心の物件であることを考えるとチグハグ感がありますね。

【ようやく1LDKが販売開始】リビオ目黒ザ・プレイス11階40平米5,200万円【坪単価430万円】 | topページへ戻る | 【ファミリーに適した立地でも80平米超はやっぱり難しい】リビオ練馬中村橋3階76平米6,380万円【坪単価276万円】

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