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【最上階は600万円超え???】シティタワー国分寺ザ・ツイン
2015-12-08

シティタワー国分寺ザ・ツイン。

言わずと知れた国分寺駅徒歩1分のスミフのランドマークタワーです。
複数リクエストもいただいておりますので、早々に言いたい放題言ってやりましょう(笑)。

36階建と35階建てのツインタワーで2棟合わせると総戸数587戸(事業協力者住戸30戸含む。その他店舗30区画)となります。
2LDK~3LDKを主体とし、国分寺という土地柄か40平米台の1LDKはほんのわずかなので、平均専有面積は70平米ぐらいとなり、昨今のタワマンにしては(シティタワー武蔵小杉なんかを見てもスミフタワーは特に面積を絞る印象)1戸あたりの面積は確保されてはいるものの、1棟あたり300戸弱というスケールはタワマンにしてはあまり大きくはありません。
1~5階部分には店舗等が入り住宅は6階以上となるので(住宅部分は30フロア程度しかない)、総戸数的に階建ほどのスケールがないのは仕方ないとも言えますが。

シティタワーズ豊洲ザ・ツイン(シティタワーズ豊洲ザ・シンボルもあるため「ズ」がついています。)同様に「ザ・ツイン」を付けずに普通にシティタワー「ズ」国分寺でも良かったと思いますが(ちなみに、大崎のツインタワーは大崎ウエストシティタワーズですね。)、スミフさんは実は「ザ・ツイン」がお気に入りだったんですね(笑)。

個人的にはドゥ・トゥール並のインパクトを期待していましたが、この立地ではそんなパンチ力のある名前はつかないわなぁ・・・。

キャッチフレーズも「武蔵野の深みに、人生を誇るタワーを。」
う~ん、特に面白くない(笑)。

ちなみに、国分寺駅はプラウド国分寺とザ・パークハウス国分寺緑邸がここに先駆けての販売となるでしょう。
誰もがそう思うようにここが国分寺ナンバーワンなのは間違いありませんが、プラウドとザ・パークハウスも駅徒歩5分圏内ですし、この物件がなければエリア有数のブランドマンションとなりえるだけのスケールとパフォーマンスを持っています。

相場が高止まりしている時期というのは「高値でも売れる」とデベが自信を持っている物件が出てくることが少なくないのですが(逆に言えば自信のない物件は供給せずに供給を絞るということ)、プラウドとザ・パークハウス、そしてここはまさにそんな感じです。プラウドは第1期の供給が40戸にとどまるようですが、強力なライバルがいなければもっとすんなり売れる物件だったでしょうね。

公式ホームページ
IMG_5665[1]
お部屋はウエストの73平米の3LDK、南向き中住戸です。唯一100平米超のプランもある最上階を除き全ての住戸フロアに存在しているプランです。スミフさんは相変わらず「10フロア程度を同一価格」で売る戦略を取っており、売り惜しみの高層数フロアを除き上層階の良いところから売る方針ですのでどの階にも基本的に同じプランが設計されています。

フロアによってプランを変えないことで設計等の建築面でのコストなども削減出来ますが、そもそも「上から売る戦略」であり、他デベのように「要望書の提出があれば上下限らず売る」ような戦略ではないので、下層と上層でプランを変えることはスミフさんにとって望むところではないんですよね。モデルルームに来た方に「今売っているお部屋が一番お得」と思わせ、悩む余地を与えないのがスミフ流であり、低層階に違うプランがあるとそちらのプランを「見たい、待ちたい」という方が出てきてしまいますからね・・・。

おいおい販売する中低層階の値段を「高層並に据え置く」こともその戦略の一環です。「今売っている高層階が一番割安だから今買ってね」ということです。

さてさて、話はそれましたがそんな数少ないプランバリエーションの中の1つですから、相変わらず力は入っています。見事なまでのワイドスパンですね。

内廊下設計で全室に窓を設けられるだけのスパンを確保しており、それが南向きだというのですからとても贅沢ですよね。まぁ、タワーにおける南向きの付加価値なんてたかが知れてはいますが、国分寺という土地柄を考えると都心部よりも南向きであることは重要ではあるでしょう。
当物件は敷地が東西に長く南向き住戸率が高いのも1つの特長と言えます。1本の板状タワーではなくツインタワーとしたことで角住戸率を高めると共に、南向き住戸率も高めた設計となっているのも素晴らしいですね。

ただ、シティタワー武蔵小杉やグランドミレーニアタワー&スイートなどで採用されていた逆梁で梁を空中に出した工法が採用されるのかと思いきやそうはなっていないようです。意外にも普通っぽい「順梁工法」です。

最近だとトーキョーベイシティタワーと似た工法ですかね。
やはり竹中とタッグを組んだシティタワー金町ともちょっと似ています。シティタワー金町よりは値段がかなり高いせいか柱がきちんとアウトフレーム化されていますが・・・。

そもそも免震ではなく制振構造ですし、工法も価格のわりに・・・という感じではあるのですが、やはり「玄関前」には他デベとは一線を画した素晴らしさがあります。
シティタワー武蔵小杉のプランでもご説明したように、「凹ませた玄関」により、優れたプライバシー性と効率的な廊下を実現しています。

フロアプランを掲載するのは面倒なので割愛しますが(すみません)、この住戸の玄関前にある1本の柱の周りは360度共用内廊下となっていることからも分かるように、不思議なほどのゆとりがあります。他方角も普通にゆとりはありますが、唯一この南東部分だけがそのような設計となっており、余計に「凄み」を感じますね。

予定価格は9,800万円とのことなので、坪単価は約442万円。むろん方角によっても差はありますが、21~30階は同一プラン同一価格で方角にもよりますが概ね440~500万円程度のようです。んで、ご存じの方も多いかと思いますが、スミフ物件においては中低層階もこんぐらいになる可能性が高いわけで、平均でも大きくは変わらない水準てことです。平均でも450万円を越えてくる可能性も十分にあるでしょうね。

プラウドタワー立川は平均坪単価340万円だったので、当時からの相場高や駅の違いを加味しても平均400万円ぐらいが妥当なんじゃないかと思ってましたが、スミフさんなので仕方ないでしょう・・・。

最上階はプラウドタワー立川ですら坪単価520万円だったわけで、ここのペントハウスは600万円超が現実味を帯びてますね・・・。怖ろしい世の中になりました・・・。

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