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【空地率約73%!でも駐車場は7割】プレミアムレジデンス千葉県立美術館前81平米3,730万円【坪単価153万円】
2015-12-14

もう1件、プレミアムレジデンス千葉県立美術館前。

施工は松村組です。デベの三信住建は自社物件では施工を手がけることが多く、実際、プレミアムレジデンス横濱妙蓮寺も自社施工でしたが、ここは違います。スケール的なものもあるのかな。

ウォールガーター工法という壁と梁の一部を一体化させる工法を採用することで、梁の出を小さくし、かつ、戸境壁も約220mmと一般的な水準よりも大分厚めに出来ています。

千葉県立美術館を目前にした立地ということで外観デザインにもっと力を入れて欲しかった感はありますが、高級感のある車寄せやヘリンボーンの床材があしらわれたエントランスホールなど見所も随所にありますね。

また、特筆すべきは空地率です。
ファインシティ王子神谷リバー&フォレストとほぼ同じ73%近い空地率を誇る物件となります。ランドプランをご覧いただければお分かりのように土地に対して建物が立つ部分がいかに小さいことか・・・。

空地の大半は108台の平置駐車場なので(この立地でも100%じゃないのですね。時代は変わったなぁ・・・)、空地のわりには緑が少ない印象もありますが、敷地南東側にはパームツリーガーデンを設け、道路から十分過ぎるほどセットバックした位置に住棟を建てていますし、ここまで余裕のあるランドプランの物件は非常に貴重な存在でしょう。
千葉物件は都内物件に比べるとゆとりある物も多いとは思いますが、ここまでの開放感のあるランドプランを採用できている物件は少ないはずです。

前回のプレミアムレジデンス千葉県立美術館前

公式ホームページ
IMG_5674[1]
お部屋は80平米超の4LDK、南東向き中住戸です。低層階ですが言うまでもなく日照眺望は良好です。

間取り的には4LDKとしては狭いですが、千葉の物件らしく中住戸でも80平米超が確保されています。当物件の中住戸は70平米台どころか60平米台後半のものも少なくないのでこのプランが余計に際立ちますね。このエリアで60平米台の3LDKを提案するって明らか迷走していると思うのですが、そうでもないんですかね???

大手デベとコラボして数々のプロジェクトを行ってきた三信住建ですからある程度顧客のニーズは分かっていると思うのですが、第1期は35戸の販売と2割強の進捗率に過ぎませんし、立地を活かしきれていない感が・・・。
こういう特徴のある立地条件の物件は売り方次第で結果が全く異なるものになる印象がありますよね。そういう意味では単独での実績に乏しい三信さんには荷が重かった???
まぁ、だからこそ販売代理に力のある野村アーバンネットを起用しているのでしょうが、そもそものコンセプトやプランは野村さんの知る所ではありませんからね。

話がそれましたが、この4LDKは小さめですがなかなか効率的で上手く纏まっていると思います。
とにかく玄関廊下をコンパクトにすることを心がけたプランニングで有効面積からすると先ほどの86平米のプランと大きな差はないでしょう。

洗面所がリビングの中央部から入るタイプのリビングインということで抵抗がある方はいらっしゃるかとは思いますが、そこを除けば全体的にかなり良く出来たプランです。

洋室2室が独立、洋室2室がリビングインというバランスも悪くないですし、収納も結構豊富ですよね。
LDの開口部もサッシ2枚分ではなく3枚分確保されており、採光は非常に良いでしょうね。こういった開放感のある立地条件の物件と言うことを考えると、バルコニーの奥行はもっと欲しかった感はありますけどね。

坪単価は153万円。低層階は敷地南東部のガーデンを望むことが出来ますし、比較的リーブナブルな水準と言えそうです。前述のように非常に効率的なプランなので余計にそう感じますね。

設備仕様面は、ディスポーザーと食洗機がついているのは良いでしょう(念のため言っておきますが、床暖房もついています。こういった価格帯の物件だとたまについていないケースありますからね)。
価格帯的に水回りの天然石天板仕様などの高級感がないのは当然ですが、古めかしさのあるタンクトイレはちょっと残念です。

管理費は136円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付であることを考えるとリーズナブルな水準ではあるでしょう。プレミアムレジデンス横濱妙蓮寺も非常に安かったので、これは管理会社でもある三信住建ゆえのものである可能性が高いです。大手とは違い良心的な設定なのでしょうね。この水準でしっかりと管理してくれるのであれば言うことないでしょう。
同じような規模・内容の物件でも150円/㎡未満となるのはかなり稀ではないでしょうか。少なくとも一都3県の物件においては。
関西などは物件価格だけでなく管理費も全く違うんですよね・・・。人件費の差では説明できないほどに・・・。

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