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【40~50平米台の総戸数26戸でも免震】ノブレス横浜鶴見東寺尾中台2階46平米3,080万円【坪単価222万円】
2015-12-13

ノブレス横浜鶴見東寺尾中台。

鶴見駅徒歩11分の7階建総戸数26戸のレジデンスです。先日、ノブレス西馬込をご紹介したばかりなので覚えている方も多いかと思いますが、このナイスエストのノブレスシリーズは「免震構造」のみのブランドです。

ここは7階建で総戸数26戸というかなりの小規模ですが、当然免震構造ということです。免震に傾倒しているデベロッパーとしては他にスターツがありますが、こういった小規模物件に免震構造を採用するのは非常に珍しいため、余計に「差別化」が図れるということなのでしょうが、小規模物件ほど免震コストが価格にダイレクトに反映されてしまう傾向にありますしやたらめったら免震を採用するのは考えものですよね。

ここはやや駅距離のあるポジションなのでファミリータイプ中心の構成かと思いきや、40~50平米台のみという謎なプラン構成ですし、そのプラン構成で免震てなんか違うよね・・・。お子さんなどのいるファミリーにとっては「安心・安全」がより重要なファクターになると思うので、「小規模でも免震」ということに惹かれる方もいらっしゃるのではないかと思いますが、この広さのプランに住まわれる方にとって家にいる時間はけして多くないでしょうからね。

某大手デベなんかは、ある免震物件のモデルルームでは「やっぱり今は免震でないと」と言いながら、同じデベの他の免震でない物件のモデルルームで「免震は将来的なコストがかかりますし、制振(もしくは耐震)でも安全面は全く問題ないです」などと言うのが常ですから、ナイスグループが一貫した免震(安心)戦略をとること自体は好感が持てるのですが、自社の戦略を押しつけるだけではなく、立地に応じたニーズ(価格、間取り、その他のパフォーマンスのバランス感)をもう少しくみ取って欲しい面は少なからずありますよね。せっかく頑張っているのに勿体ないです。

ちなみに、施工は川村工営です。

公式ホームページ
IMG_5677[1]
お部屋は46平米の1LDK、西向き中住戸です。周囲は高い建物のないエリアですし、敷地に沿っての配棟とすると北西向きになりますが、西側に傾けたランドプランとなっているので、真西向きになります。日照は西日が中心ではありますが、北西向きとなるよりかは大分良いでしょう。

間取り的には前述のようにこのポジションで約半分のプランが46平米の1LDKという点に違和感が強いのですが、こういった立地にこういった広さのプランはあまりお目にかかれないので逆に新鮮ですね。

共用廊下側の柱がアウトフレーム化されているのに、バルコニー側の柱がインフレームな風変わりな面もあるプランです。どちらかをインフレームにしないといけない決まりはないわけで、むろん理想は完全アウトフレームでしょうが、どちらかをインフレームにしなきゃいけないのであればバルコニー側でいいのかな・・・と思えるプランではあります。

LDはそれなりの広さがあるので(入口ドアはかなり玄関よりにあって11.1畳の畳数表示は詐欺的ですが・・・)、角の柱の食い込みの影響はそこまで大きくはなく、非常にきれいな洋室の形状が印象的なプランです。柱が共用廊下側に出ていることで玄関前にアルコーブ的な凹みを生み出すことも出来ていますしね。

ただ、玄関の下足スペースの奥行が浅いのが少々気になるかな。
幅のあるウォークインクローゼットはかなり使い勝手がよさそうです。

坪単価は222万円。低層なのでこの程度で済んでますが、上層は坪単価250万円前後の水準になります。鶴見駅も駅前は坪単価300万円の時代ですので(スミフとナイスのおかげです(汗))、特別高いとは思いませんが、このマンションが高いと言われる時代に将来的なリセールを考えざるを得ないコンパクトプランを提案するのはどうなのかなと・・・。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはなく、食洗機さえもありません。ただ、ミストサウナはついているのですね。むろん水回りの天然石仕様などの高級感のある仕様はなく、トイレも古めかしさのあるタンクタイプとなります。

管理費は224円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしにしては高いですが、40~50平米台のみの総戸数26戸というスケール感なのでこの程度の水準となるのは仕方ないところでしょう。管理は「通勤」ではなく「巡回」ですね。

駐車場は機械式中心で全11台です。

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