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【パークシティらら横浜に近いです】グランフォーレ横浜鴨居4階70平米4,498万円【坪単価212万円】
2015-12-13

グランフォーレ横浜鴨居。

鴨居駅徒歩7分の7階建総戸数25戸のレジデンスです。
今年最も注目を浴びたブリリアタワーズ目黒・・・いや、パークシティらら横浜の近隣に誕生した物件です(今年1月に竣工済)。

パークシティらら横浜は現在の相場(買取時点において新築分譲したと仮定)での買取案も出ていますが、その際にはこの物件も1つの参考事例にはなるのでしょうね。
(まぁ、スケールやブランドが全く異なりますので、買取を希望する方は三井さんの口車に乗せられないように気をつけていただきたいと思いますが・・・。)

ブランドやスケールではパークシティらら横浜には遠く及ばない当物件ですが、ららぽーとまで徒歩4分(4分もあります???)とやはり非常に近い物件であり、パークシティでは駅徒歩11分だった鴨居駅が徒歩7分といういいとこ取りの感のあるポジションとなります。

鴨居駅周辺の分譲マンションは鶴見川沿いや横浜線の線路沿いが多く、こちら側の供給はかなり少ないので買い物好きの方にはたまらない立地条件ではないでしょうか。

施工は大勝、管理は明和管理です。大勝は明和地所のクリオシリーズの施工実績が豊富ですし、デベのコーセーアールイーは明和とつながりが深いようです。コーセーアールイーは九州エリアではわりと有名なデベロッパーですが、首都圏では実績が少ないので明和の力を借りているわけですね。

公式ホームページ
IMG_5676[1]
お部屋は70平米の3LDK、南東北の三方角住戸です。南側には当物件と同じぐらいの高さのあるビルがありますし、南西側には当物件の階段等もあるので自己日影もありますが、南東~東方向にかけては畑が広がっているので日照・視界共に悪くありません。

間取り的には典型的な三方角住戸ならではの良さがあります。玄関位置が良いので、玄関廊下がコンパクトながらも無理なく居室独立性が確保出来ています。

その効率性は三方角住戸としてはとりたてて珍しいものではないのですが、当プランはさらにバルコニーと柱が殊の外素晴らしいですね。
東側の柱が完全にアウトフレーム化されていることに驚かされますし、バルコニーもL字型でしっかりとした面積があるのも凄いです。

バルコニーが確保できていることでしっかりと柱がアウトフレームできるという言い方も出来るわけで、ゆとりあるバルコニーと柱のアウトフレームは連動していると言っても過言ではないのですが、さらに細かいことを言うと北東角の柱もアウトフレーム化されているのが凄いんですよねこのプランは。

柱は当然一直線になるので南東角の柱がアウトフレーム化されているのだから「北東角にバルコニーがなくとも北東角がアウトフレーム化されるのは当たり前」と思う方もいらっしゃるのではないかと思いますが、それは違います。洋室1をもっと東側(バルコニーラインまで)に広げて柱を食い込ませることも出来たわけです。
(その場合、この住戸の専有面積は増えますが、むろんその分価格は高くなりますし、価格設定次第ではありますが、柱の分だけ損する感じになります。)

70平米の3LDKなのでけしてゆとりはありませんが、無駄が少ないことで全体的に居室畳数は確保出来ているプランです。
収納は奥行が浅いものばかりなので大きなモノは収納しにくい可能性がありますが、奥行が浅いタイプはデッドスペースが存在しにくく効率的な収納が可能となるので、使い方や持っているもの次第では悪くないでしょう。

坪単価は212万円。2006年に分譲開始されたパークシティらら横浜は平均坪単価約158万円でした。当物件の平均はこの住戸と大差ない水準のようなので、パークシティらら横浜に比べ3割超という水準になります。

当物件は完成後も売れ残っている状況ですので、何とも言えない面はありますが、駅徒歩12分のライオンズ横濱鴨居ザ・リゾーティアもほぼ同じ水準ですし、パークシティが今分譲されたとしたらもう少し上の水準になっていてもおかしくないでしょうね。
駅距離がありながら総戸数700戸超という数を捌かなければならないので強気すぎる価格設定は禁物ですし、三井さんは住友さんとは違い全うな値段設定とするでしょうが、現在分譲中のやはり駅距離のあるパークホームズ立川(この物件のように隣接こそしていませんが、近隣にららぽーと立川立飛が出来るタイミングでの分譲)もなかなかいいお値段ですし、少なくとも弱気になる理由は見当たりません。

設備仕様面は少戸数のためディスポーザーはありませんが食洗機はついています。価格帯的に当然ではありますが、水回りの天然石天板仕様などの高級感のあるものは見当たりません。

管理費は242円/㎡。総戸数25戸ということでスケールメリットに欠けるので致し方ない面はありますが、この販売価格帯の物件としては結構高めの水準で家計に与える影響は馬鹿にならない面はあるでしょうね。

駐車場は全10台でうち4台が平置です。

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