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【ひっさびさの番町三井プロジェクト】パークコート三番町ヒルトップレジデンス16階91平米21,300万円【坪単価776万円】
2015-12-15

パークコート三番町ヒルトップレジデンス。

市ヶ谷駅徒歩4~7分、半蔵門駅徒歩8分の18階建総戸数92戸(事業協力者住戸3戸含む)のレジデンスです。

二七通りの南側、東郷元帥記念公園にほど近いポジションに誕生する物件で、2004年のパークコート三番町以来となる番町エリアのパークコートとなります。パークコート四番町もそのちょっと前に分譲されていますが、いずれにしろ久々の番町のパークコート、さらに言えば番町エリアでは平成になってからパークマンションも分譲されていませんので(パークマンション千鳥ヶ淵は九段南アドレスです。まぁ、そこに拘る必要はあまりないと思いますが)、本当に久々の番町アドレスの三井プロジェクトとなります。

この物件は番町エリアの物件としては珍しく50~60平米が数多くプランニングされており、総戸数92戸という数字ほどのスケール感はないものの、前2棟のパークコートは総戸数54戸、15戸という規模でしかなかったのでここはそれなりのスケール感があるという点でも注目できる物件ですね。

JRの市ヶ谷駅までは徒歩7分でそれほど近くはありませんが、駅距離が価格にダイレクトに反映されるようなエリアではありませんし、この物件は「ヒルトップレジデンス」と名付けられていることからも分かるように敷地南側のエリアが一段低いポジションにあり、かつ、南側は九段小学校などの低層建物街で高い建物がないという好条件です。

番町エリアのマンションは一番町パークマンションやザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵などのごく少数の例外を除き、囲まれ感のある物件が少なくないので、この物件のポジションは評価出来ますよね。

また、総合設計制度を用いたことでこのあたりでは最高クラスの階建を実現している点も忘れてはいけません。19階建のレグノグランデ一番町タワーには及びませんが、17階建の番町パークハウスプレミスト九段を上回っており、高層階の住戸からは皇居方面の緑も望めるほどの開放感のある眺望が得られます。

平成22年に総合設計制度の改正が行われたことが影響しているのか、ここ3~4年は認可件数が目に見えて減っていますから高さのある建物が貴重なのは確かでしょうね(高けりゃいいってもんではないと思いますが)。

公式ホームページ
IMG_5683[1]
お部屋は90平米超の3LDK、南東角住戸です。前述のように皇居方面の緑も見えるパノラマビューが享受できる非常に条件の良いお部屋となります。

間取り的には南西角の95平米超には及びませんが、しっかりとした広さが確保されています。パークコート三番町は平均専有面積が優に100平米を超えていたわけで、ラウンド型の間取りはインパクトと優雅さがありました。それと比較してしまうと一般的な印象もあるこちらのプランですが、東面と南面のワイドサッシはやはりパークコートの「威厳」を保つには十分な設えです。

リビング部分の東側のFIXサッシは開放できる部分がないので、LD自体の通風という意味で少し残念ではあるのですが、梁が細く最低限の出っ張りに抑えることが出来ているので足下からのハイサッシを実現することが出来ています。東側窓際の下がり天高は2.15mとこのクラスの物件としては大したことはありませんが、一般的な物件よりは高い水準を確保しています。

南側には梁はなく、掃き出し窓は奥行2mのバルコニーに面しているので、さらに開放感が高く畳数以上の広がりを感じることが出来るのは間違いないでしょう。

最大天井高は2.6m(折り上げ部分)でやはり特筆すべきレベルではありませんが、番町エリアの物件としては開口部(幅)のパフォーマンスが高いので開放感及び採光面は十分以上と言えるでしょう。パークコート赤坂檜町ザ・タワーパークシティ中央湊ザ・タワーの記事をご覧いただけると分かりやすいと思いますが、三井さんは最も開口部、つまりは開放感を重視するデベロッパーと言っても過言ではなく、ここもそういった志向が表れていると思いますね。

FIXサッシを重視した設計ということもあり、南面を除いたいわゆる妻側の柱の食い込みが気にならないと言えば嘘になりますが、逆に言えばこのプランで気になるのはそれぐらいですし、収納などとのバランスも上々でしょう。

坪単価は776万円。前述のように上層階は番町エリアの物件としては珍しく眺望条件がかなり良いこともあり、プレミスト九段などと比べてもかなり「良いお値段」となっています。ただ、ブランズザ・ハウス一番町などと比べると安いですし、このエリアの物件としてはパフォーマンスを「中の下」という水準に抑えることで価格面を抑えてきたという感じでしょうか。

賛否はあるでしょうが、個人的には「上手い」と思いますね。最近は坪単価1,000万円前後の物件がありすぎてウンザリしているというのも少なからずあるのですが、「上」で600~1,000万円を目指すよりも「中の下」で500~800万円の方が売りやすいでしょうし、買う側にとっても資産価値が維持しやすいのは間違いありませんからね。

【エリアでは珍しい18階建】パークコート三番町ヒルトップレジデンス10階86平米15,600万円【坪単価598万円】 | topページへ戻る | 【空地率約73%!でも駐車場は7割】プレミアムレジデンス千葉県立美術館前81平米3,730万円【坪単価153万円】

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