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【収用されると専用駐車場がなくなっちゃう】リビオ池上レジデンス1階81平米6,590万円【坪単価269万円】
2015-12-18

リビオ池上レジデンス。

池上駅徒歩9分、西馬込駅徒歩12分の6階建総戸数38戸のレジデンスです。
駅距離は少々ありますが、駅までの道程の間には多くの商店があるので利便性は悪くないですし、池上本門寺にもほど近いポジションとなります。

当物件は普通借地権です。近隣のザ・パークハウス池上は敷地の約4分の1が普通借地権でしたが、ここは全体となります。
ザ・パークハウス池上は借地部分が少ないので地代は25円/㎡でしたが、ここは地代が171円/㎡とそれなりの水準です。パークハウスは14階建総戸数155戸というスケールがあったのでその差が影響しているでしょうか。

また、敷地の東側は都市計画道路予定地なので、収用される可能性があります。収用に備えその部分には緑と平置駐車場がプランニングされていますね。
面積的には約180㎡と結構な大きさがありますので、仮に収用されたとしたら地代も結構安くなるってことかい???

公式ホームページ
IMG_5688[1]
IMG_5689[1]
お部屋は80平米超の3LDK+S、南東角住戸です。南側は戸建住宅街なので下階でも日照は得られるでしょう。東側が計画道路予定部分に面したプランで専用庭の東側には専用駐車場が設置されています。仮に収用されると専用駐車場が無くなってしまうと言うのはなかなか珍しいというかなんというか・・・。

間取り的には南東角ということで当物件内で最も専有面積が確保されたものとなっています。実質4LDKというプランニングで収納と居室畳数とのバランスも悪くない印象です。

わりと奥行(玄関から南面バルコニーまでの距離)のあるプランであるため、廊下は短くはありませんが、廊下は一直線なのでLD内の実質的な廊下部分を含めてもそこまで廊下が長いわけではありませんし、80平米そこそこの4LDKとしては標準的な水準でしょう。
廊下は一直線ながらも玄関で動線を90度曲げているのでプライバシー面は良好である点が評価出来ます。

洗面所がリビングインなのは微妙っちゃ微妙ですが、柱の影響は多くないですし、全体的に居室形状も良好ですね。

坪単価は269万円。むろん定期借地権とは違うので所有権に比べそれほど安くならないわけですが、前述のように地代が月額171円/㎡と結構高く、管理費192円/㎡などとも合わせるとランニングがかなり嵩む物件となることを考えると(所有権物件とは違い土地の固定資産税はかからないのでその分はうきますが)、もう少しお値打ちにして欲しかったなというのが正直な所ですね。

前述のザ・パークハウス池上は平均坪単価約220万円でしたので、数字上でも3割ぐらいは高い水準で、地代の差を考慮するとその差はもっと広がるでしょう。

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