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【若宮町は珍しい】オープンレジデンシア神楽坂若宮町4階84平米10,548万円【坪単価414万円】
2016-01-02

オープンレジデンシア神楽坂若宮町。

飯田橋駅徒歩5分(東京メトロ及び都営線。JRは徒歩6分)、牛込神楽坂駅徒歩7分、神楽坂駅徒歩9分、市ヶ谷駅徒歩10分(東京メトロ。JRは徒歩15分)の地上4階地下1階建総戸数28戸のレジデンスです。

一言で言うとかなり珍しいポジションに誕生する物件です。ここ10年間で若宮町にマンションが分譲されたことってあったかな???おそらくないのではないかと思います。

神楽坂エリアにおいて若宮町は特別高級感のあるエリアではありませんが、神楽坂にも近いエリアながらも飯田橋駅まで徒歩5分という利便性の高さが最大の長所でしょう。飯田橋駅徒歩5分圏内の大半は商業及びオフィスエリアですので、東側も含め徒歩5分圏内の分譲マンションは貴重な存在となります。
そういう意味で駅前ランドマークであるプラウドタワー千代田富士見パークコート千代田富士見ザ・タワーは貴重な駅近物件、かつ、タワーということで本当に希少性が高いわけとも言えますね。

こちらの物件は駐車場も用意できないようなオプレジらしい小規模物件ですので、駅前タワーとは比べるべくもないのですが、若宮町は外堀通りなどの大通りに面していないアドレスであり、交通利便性が高いながらも比較的落ち着いたポジションである点は評価出来ますよね。

公式ホームページ
IMG_5743[1]
お部屋は84平米の3LDK、南東向き中住戸です。3~4階部分に設けられたメゾネットプランとなります。視界が抜けるとまではいきませんが、上層階なので日照は悪くないでしょう。

間取り的にはメゾネットなので階段による面積消費が気になる所ですが、84平米と3LDKにしては広めの面積となっているので各居室の広さも十分に確保出来ています。

ただ、居室形状の悪さが少し気になるプランです。
オプレジ物件は専有部自体はフラットで間口の半分にだけバルコニーがついているようなプラン設計は珍しくないのですが、このプランは専有部自体の半分が南東側に突き出ていて、かつ、さらにその先にバルコニーがあるという世にも珍しい形となっています。
他のプランだと突き出た部分がFIXサッシでバルコニーがない部分もありはしますが、いずれにしろ不思議だなぁ・・・と。

なぜ、凹んだ部分にバルコニーを作らないのでしょうか???
敷地は歪ではないので南東面にこれほど凹凸を設ける必要はなかったと思うんですよね。前建との距離が近く、半分だけでも前建との距離を離すためにこのような設計となっているのでしょうか???
確かに少しでも離すことで低層階でも日照が入りやすくなりますし、圧迫感は軽減できるのかもしれません。

しかしながらデメリットもありますね。
このような歪な設計となることでむろん柱を逃がすことが出来ません。柱が必ずしも窓際にならないため、室内の下がり天井も必然的に目立つことになってしまいます。

坪単価は414万円。最上階プランとは言え、眺望らしきものが望めるわけではありませんし、この単価には驚きです。メゾネットプランは一般的なプランに比べ階段による面積消費で1割程度は有効面積が減るのが普通であり、単純計算で実質坪単価は450万円ほどとなりますからね・・・。

【南東面の凹凸設計に注目】オープンレジデンシア神楽坂若宮町4階49平米6,288万円【坪単価422万円】 | topページへ戻る | 【日立の森だけではない】ザ・パークハウス国分寺緑邸2階77平米8,198万(予定)【坪単価352万円】

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