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【このクラスでも外廊下かぁ・・・】ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森3階82平米13,880万円【坪単価562万円】
2016-01-09

もう1件、ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森。

設計、施工は西松建設です。スミフさんらしくスケールの割に共用部を削減したコンセプトで共用施設はフィットネスルームぐらいのようです。

ただ、二層吹抜のラウンジはやっぱり良い雰囲気ですし、ゆとりある車寄せは流石と言えます。むろんコンシェルジュサービスも完備しています。

残念なのはやはり外廊下であることでしょうか。デザイン性の高いルーバーには見所がありますし、外廊下からは敷地中央部のパティオを望めるようですが、パティオは大きなものではなくこのクラスの物件ならはやっぱり内廊下がしっくりきたでしょうね。インペリアルガーデンシティハウス神宮北参道も外廊下でその時も残念に思いましたが、ここはさらに高額な物件なので・・・。

少しでも多くの住戸を赤坂御用地ビューにしたいのは当然ですし、敷地形状的にも内廊下はあまり適していないとは思いますが、ナロースパンにするにしても「内廊下×吹抜」を採用して欲しかったなと。

前回のガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森

公式ホームページ
IMG_5702[1]
お部屋はやはりヒルズAの82平米の3LDK、南東向き中住戸です。南東に赤坂御用地を望めるやはり条件の良いポジションのお部屋となります。

間取り的には前述のようにナロー気味のスパンであり、派手さはありませんが、奥行のあるテラスバルコニーが採用されていますし、LDと洋室3を跨ぐ連窓サッシも採用されているので、開放感は高いでしょう。

ただ、間取りをご覧いただければお分かりのようにL字型のテラスバルコニーを採用し、隣戸との戸境をコンクリ壁でキッチリと仕切っているので、特に室内からの視界が狭まるのが残念ですね。ペラボーなどとは違ってむろん高級感のある設えではあるのですが、ここまで境壁が突き出ていると視界面ではかなり影響があります。せっかく赤坂御用地のパノラマビューが望めるポジションなのにちょっと残念に思えてしまいます。

柱の影響がほとんどない点や、クランクインの玄関などは流石と言えますし、充実した収納、1620のバスルームなんかも良いと思うのですが、1つ1つの部分にゆとりを設けているせいかLDが専有面積のわりに少し小さめなのもちょっと気になりますね。

坪単価は562万円。赤坂御用地ビューなのはこちらも変わらないのに先ほどのお部屋よりも単価が4割安っていう・・・。上層階は赤坂方向のビル群なども見えるわけで当然同じ眺めではないのですが、う~ん・・・と思うレベルです。こちらのお部屋を安く見せる作戦かね。立地的な希少性と昨今の都心相場からすると高くはないと思いますけれども安くもないよね。中住戸は間取りが同じようなものばかりでそういった意味での希少性が乏しいしなぁ・・・。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、ミストサウナ、はもちろんのこと、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター、LDビルトインエアコンなどそれなりのものにはなっています。
100平米超などのプレミアム住戸は浴室が天然石貼りになるなど幾分グレード感が高くなるようです。坪単価1,000万円前後ですので当然と言うかそれでも他社物件に比べると物足りなさがありますが。

管理費は308円/㎡。ディスポーザー付ですが外廊下ですので少々高めですね。コンシェルジュサービスがあるのでその影響はあるでしょうね。ゴミ置場が各階にあるわけではないですし、もう少し安くともおかしくないと思いますけれども、物件価格帯からすると妥当な水準でしょう。
駐車場は60台で屋内機械式タイプとなります。

【分譲も見たかったけど賃貸でもやっぱり凄い】パークアクシスプレミア南青山2階122平米860,000円【坪賃料23,380円】 | topページへ戻る | 【赤坂御用地を南に】ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森6階109平米30,980万円【坪単価937万円】

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