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【この地としてはかなり珍しい3LDK】ザ・パークハビオ上野レジデンス12階76平米295,800円【坪賃料12,935円】
2016-01-15

ザ・パークハビオ上野レジデンス。

御徒町駅徒歩2分、仲御徒町駅徒歩3分、上野御徒町駅及び上野広小路駅徒歩4分、湯島駅徒歩6分、京成上野駅徒歩9分、秋葉原駅及び上野駅徒歩10分の12階建総戸数125戸のレジデンスです。

以前ご紹介したパークアクシス上野三丁目よりもさらに御徒町駅に近い徒歩2分の地に昨年(2015年)誕生した賃貸レジデンスです。
御徒町駅周辺は繁華街ですので分譲マンションに適さないという面はあるものの、山手線内側駅徒歩2分という立地は賃貸であっても非常に貴重であり、徒歩10分圏内で8駅9路線も利用できることを考えても利便性は抜群と言えます。

その立地特性に違わずパークアクシス同様に1R・1Kが多いプランニングではありますが、7階以上には40平米超のプランしかありませんし、11~12階には75平米超の3LDKもあるという意外とも言えるプランニングです。月島もそうでしたが、地所さん(パークハビオ)と三井さん(パークアクシス)は上手いこと競合を避けていますね。やりますなぁ・・・。

IMG_5806[1]
お部屋は75平米超の3LDK、位置的には南西角住戸です。ただなぜだか南側に開口部が設けられていません。南側は道路には面していないものの中層階以上は前建を越えてくるので開口部を造るのが普通だと思うのですがなぜでしょうね。西側は隣接建物の影響はありませんが、わりと近い位置に前出のパークアクシスがあります。線路とは逆方向になるので東向き住戸とは違い駅近のわりには静かでしょうか。

間取り的には75平米超ありながら廊下を極力短くしたプランニングなので居室畳数は大きめ、かつ、収納もかなり充実しています。

柱の食い込みは気にはなりますが賃貸なので驚きはなく、それよりもバルコニーに奥行がない点が残念ですね。
また、LDの入口付近の中途半端な幅のある何かに使うのが難しそうなスペースと1317の浴室も残念に感じます。

前述のようにこのような立地条件の3LDKはかなり珍しく、まして新築ともなると競合物件は皆無に等しいわけですが、30万円近いグロス賃料をとるわけですから間取り面でもうちょっと高級感を意識してくれても良かったのではないかと。

坪賃料は12,935円。パークアクシスよりも安めですし、1LDK以下のお部屋はほとんどが15,000円を越えてくることを考えるとかなりリーブナブルと言える水準ではあるのですが、30万円程度の賃料を出せば山手線内側のほとんどのエリアで探すことが出来ますから「新築」という売りが無くなった後にどこまで需要があるかは少々疑問ではあります。
ってか、事業としては普通に2LDK以下の方が賃料単価も高値追及出来たしやっぱり3LDKを設定する意味ってないんじゃないかと。間取り的にはその方が面白いので歓迎なのですが・・・。

そういえば、最近三菱地所さんは不動産投資向けのコンパクトマンション事業を検討しているようですね・・・。
こういったまさにファミリー向けが適切でない立地に投資向けマンションを作って分譲するということなのでしょう。以前からある「パークハウスアーバンス」はそういったブランドだったと思っていたのですが、アーバンスよりもさらに投資向けに特化したものということなのかね???
三菱のブランディングがどんどん弱まっていく感じがしなくもないですが、大丈夫かな???

設備仕様面は、ディスポーザーはむろんありませんし、やはりというかなんというか床暖房もないです。タイル貼りの廊下、トイレ手洗いカウンター、モザイクタイルなどを設置したデザイン性の高い洗面台周りなどは賃料なりと言えますが、この賃料水準であれば床暖房はやっぱり欲しいですね。

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