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【駐車場はほぼ屋外機械式】プラウド恵比寿南13階73平米15,480万円【坪単価705万円】
2016-01-16

もう1件、プラウド恵比寿南。

設計・施工は前田建設工業です。プラウド恵比寿ディアージュは大豊建設でしたがここは準大手と言える前田建設を起用しています。価格帯を意識してのものなのでしょうか。

ただ、デザイン面はスケール的にも似ているプラウド恵比寿ディアージュを踏襲したものとなっている印象で価格なりという印象は薄いです。内廊下は壁の一部にや床に天然石などもあしらったかなりデコラティブ、かつ、デザイン性の高いもので高級感はありますが、坪単価600~700万円中心の物件ですから驚きはないですね。

前回の記事でも書きましたが、この物件の価格は、ほぼほぼ「立地の良さに伴うもの」であり、価格なりのパフォーマンスと思えるところは残念ながら少ないです。
やはりいいお値段だったプラウド白金台三丁目もそうでしたが、ここも駐車場はそのほとんどが屋外機械式です。物件価格帯もそうですが半数以上に80平米超のプランを採用していることを考えるとこの駐車場設計はいかにも残念です。台数的には身障者用や非分譲住戸用も含み全20台となりますね。

小さいながらもゴミ置場や防災備蓄倉庫が各階にあるのは評価出来ますが、本来の大きなゴミ置場は住棟から離れた所(屋外に出てアクセス)に別途用意されているところを見ても当物件の設計面での難しさを感じることが出来ると言うものです。ゴミ置場だけ離れた位置にあるマンションて凄く珍しい・・・。

前回のプラウド恵比寿南

公式ホームページ
IMG_5808[1]
お部屋は70平米超の3LDK、東角住戸です。中層階以上にのみ用意されたプランで周囲の建物を越えてくる高さとなるので視界的にも良好です。

間取り的には当物件の3LDKの中では最も小さくはなりますが、効率的な廊下配置が印象的なプランで居室畳数は3LDKとして違和感のない水準が確保されています。

FIXサッシを多用したプランなのでやはり柱の食い込みは目立ちますが(柱の食い込みは基本的に居室畳数にカウントされます)、専有面積に占める居室畳数割合は71.5%((11.1畳+4.1畳+7.0畳+5.1畳+4.7畳)×1.62㎡【※】÷72.54㎡)と角住戸にしては高い水準を実現しており、この廊下の長さで洋室2室が独立出来ている点は評価出来ますね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

衣装収納が少々心許ないですが、上層階はオーダーメイド対応なので(有料)、細かな調整を行うことも可能です。

坪単価は705万円。上層階南角よりは幾分安いですが、物件内では数少ない700万円超の住戸となるようです。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、水回りの天然石天板仕様はもちろんのこと、LDビルトインエアコン、大理石貼りの玄関廊下、浴室の天然石貼り、スクエアボウル採用の洗面、など単価を意識したものにはなっていますが、「単価なり」とまでは言えないかな。「このご時世なり」ですね。

管理費は309円/㎡。総戸数50戸ながら、内廊下、かつ、ディスポーザー付であることを考えるとリーズナブルな水準ですね。物件価格帯からしてもかなり安く感じます。モモレジ比率(笑。参照記事)は2倍を越えるでしょうし、割安感があります。このクラスの物件でまさか内廊下に冷暖房が入っていないなんてことはないよね???

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