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【ランニングコストに衝撃!】ブランズシティ天神橋筋六丁目84平米4,890万円【坪単価194万円】
2016-01-19

ブランズシティ天神橋筋六丁目。

天神橋筋六丁目駅徒歩5分の15階建総戸数420戸のレジデンスです。
もう1件だけ大阪の物件をご紹介することにします。ここはタワマンではありませんが、スケール感十分なプロジェクトで梅田駅までもバスで10分未満で直接アクセスできる利便性抜群の都心ポジションです。

ちなみに、1995年以降、大阪市北区内の駅徒歩5分圏内では敷地面積が最大となるようですね。一般的に「最大」というと総戸数などで比較されるケースが多く、タワマンなどの上に伸びた物件を含めるとここよりもスケール感のある物件があるのでしょうが、例えば、昨日ご紹介した55階建のザ・パークハウス中之島タワーも北区ですが、総戸数894戸ながら敷地面積は6,500㎡に過ぎず、ここの10,200㎡超に比べると大分小さいです。

ここは15階建なので高さ的なインパクトには欠けますが、複数のガーデン、225台分の自走式駐車場(平置駐車場含む)、そして、ロータリー式の車寄せ、と敷地の広さを活かした設計が目を轢きます。特に、ロータリー式のゆとりある車寄せは珍しく、かつ、素敵ですね。

そして、総戸数420戸というスケール感は管理費にも大きな好影響を及ぼしています。管理費はなんと66円/㎡。価格破壊すぎまへんか???驚き過ぎて下手な関西弁になってしまいました(笑)。
これまでも何度かコメントしているように東京圏の物件に比べその他のエリアの物件は管理費がコストアプローチでは説明出来ないほど安い傾向にあると思うのですが、中でもこの物件は安さが際立っています。修繕積立金を足しても70平米程度のお部屋で月々9,000円弱です。東京圏では20,000円台前半が定番ですから、とんでもなく大きな差ですよね・・・。不思議だなぁ・・・。

ちなみに、昨年私が確認している首都圏384物件中100円/㎡未満だったのはたった1件に過ぎません(2015年管理費ランキング)。郊外の大規模物件では他にも100円/㎡未満のものがいくつかはありそうですが、100円/㎡未満でどころか66円/㎡というのは衝撃過ぎますね・・・。凄い。


施工は長谷工です。15階建ですしやっぱし直床ですが、ほとんどのお部屋で完全アウトフレーム化がなされていますし、エントランス周りはスケールを活かした高級感のある造りです。外観デザインは至って普通な感じで手の込んだ部分は見られませんが、共用施設はパーティールーム、ゲストルーム、キッズルーム、ライブラリー、スタディルームなど人気のあるものが揃っていますし、スケールなりのバランスの良さを感じることのできる物件です。

デベは東急不動産の他、近鉄不動産とJR西日本不動産開発が入っています。

公式ホームページ
IMG_5825[1]
お部屋は84平米の4LDK、南西角住戸です。上層階ですが、敷地南側の関西大学天六キャンパス跡地には阪急不動産が23階建のツインタワーマンションを建てるようなので、日照及び視界的な影響は避けられないようです。タワーで上に伸びる分、空地率はここよりも高いでしょうが、2本ですし圧迫感はあるでしょうね。阪急物件はまだランドプランが明らかになっていないと思うので、当物件の検討者にとっては悩ましい所でしょうね。当物件は南向き住戸の他に東向きと西向き住戸もありますが。

間取り的には南の角住戸ということで当物件内でも広めのプランが採用されています。北東側の柱こそやや食い込みが見られますが、それ以外の3本はきれいにアウトフレーム化されていますし、妻側(西側)の開口部も充実したいわゆる長谷工らしさの薄いプランです。

角住戸ながら廊下を一直線としたことでプライバシー面への配慮は薄いものの、その分、廊下は短く出来ており有効面積も上々です。ここまで大きな門扉付のポーチがあるのも最近では珍しいと思います(少なくとも東京圏では)。
洗面所が4LDKとしては少々狭い印象がありますが、浴室に窓があるのは嬉しいですし、収納もまずまず充実しているのではないでしょうか。

坪単価は194万円。前述の阪急ツインタワー計画や北側に斎場がある立地条件が影響してのものなのだとは思いますが、梅田1.8km圏の都心立地でこの単価というのは関東の者からするとやっぱりリーズナブル感がありますね。関西の方からすれば、おそらく「普通」の価格設定なのでしょうが、当物件の場合、前述のように関西圏の物件の中でも管理費がとっても安いのでそういった面でのメリットはかなりのものだと思います。

設備仕様面は食洗機もディスポーザーも水回りの天然石天板仕様もないようです。総戸数420戸でもディスポーザーがないのは管理費を極限まで安くするためなのでしょうね。トイレ手洗いカウンターもありませんし、高級感のある部分は見られませんがミストサウナはついています。

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