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【普通の価格でした】横浜ミッドベースタワーレジデンス16階88平米9,700万円台(予定)【坪単価約366万円】
2016-02-21

横浜ミッドベースタワーレジデンス。

まだ予定価格の段階ですが、大分予定価格も煮詰まってきたようなので、取り上げてみましょう。ブランズとブルーハーバーという2棟のみなとみらいのタワマン分譲がほぼ終了した後の分譲ということでその2棟の坪単価400万円前後の価格帯を引き合いに出した分譲価格の上乗せが狙える時期かとは思いますが、ここは横浜市住宅供給公社の分譲ということで昨年の記事で書いたように価格は高くならないと予想していました。

が・・・、予想していた以上に高いですね・・・。
低層階は坪単価260~270万からありますが、高層階は370~380万のお部屋もあり、平均でも300万は越えているでしょう(当初の予定価格よりも下がっているお部屋もありますがそれでも越えてますね)。一般デベの分譲であれば前回の記事でコメントしているように300万はくだらないのでしょうが、住宅供給公社でこの価格とは意外でした。建築コスト高騰の影響が強いのでしょうか・・・。

タワー下部にはスーパー(小さめ)、老人ホーム、デイサービス、保育所、診療所と公社物件らしい生活に密接した施設が入ることで利便性は上々、かつ、免震構造及び長期優良住宅となっていることで安心感も非常に高いマンションにはなるでしょうが、価格を決める最大の要素には違いない立地条件を考えると価格に公社感は薄く普通だなというのが率直な感想となります。

これも前回の記事で書きましたが、大通り沿いですし、この高島町・戸部周辺エリアはみなとみらいとは近いものの相場的にはまるで別物です(紅葉坂を上がる横濱紅葉坂レジデンスやグランドメゾン伊勢山などを除く)。大きなスーパーやガーデン(緑)を敷地内に設計するなど街並を一変させるほどの大規模再開発ならまた違った見方が出来るのですが、そこまでの規模があるわけではないですしね。

また、空地率が約44%と「タワー」と考えた場合には低い水準となっています。
この周辺では18階建は高い方ですが、タワマンと呼ぶにはちょっと低いですし(一般的には20階以上かね)、高さが出せていない分、空地率も低くなっているということになります。
空地の多くは施設用の平置駐車場で消費されており、総戸数199戸の物件としてはランドプランが少々寂しい感じです。商業等の最上階(5階)には屋上緑化されたコミュニティ広場があるのは評価できる点ではありますが。

前回の横浜ミッドベースタワーレジデンス

公式ホームページ
IMG_5942[1]
お部屋は90平米近い3LDK、東角住戸です。北東は新横浜通り等の交通量のある大通り側なので、それ相応の騒音は覚悟する必要がありますが、みなとみらい方向が一望出来ます。言うまでもなくみなとみらいは高層建築物が林立しているので、高層階でも海は隙間から少し見える程度と思いますが、日照は良好ですし、当物件内では日照と眺望のバランスが良いタイプでしょう。

間取り的には前回の記事で既に柱について述べてしまっているので今更さらに述べることでもないのですが、強烈ですね・・・。
この角住戸は実に4本半もの柱が食い込んでいます。このプランは物件内でも貴重な80平米超のプランで専有面積が大きいことも影響しているでしょうが、ここまでのものは非常に稀なのは読者の方であればお分かりかと思います。

これでもHiRC工法とダブルチューブ架構によって柱・梁が減っているはずなのですが、南東面と北西側の柱間隔は以上に近く、昨今の最先端タワマンではあまり見かけることのない二次元構造となっています。
専有面積の広めの角住戸なので玄関廊下は凄く長い印象はありませんが、タワマンの角住戸らしい玄関位置で相応に長いですし、この長さがありながら玄関にとても近い所にトイレと洗面所の入口があるのも疑問ですね。

また、LDKはアイランドキッチンが採用されており、かなり開放感の高い空間であるのは良いのですが、柱の凹凸がLDの家具配置に影響を与える点は否定出来ませんし、キッチンの北東側の窓際のスペースはダイニングにするにはやや狭い印象があります。

昨今のタワマンにしては珍しいフルバルコニーのプランニングは公社らしく「住みやすさ」に重点を置いたものと言え、評価できる点ではあると思いますが、フルバルコニーにするんだったら柱もバルコニーに外出しするのが自然だと思うんですけどね・・・。

坪単価は予定価格で約366万円。上でも挙げたようにブランズタワーみなとみらいブルーハーバータワーみなとみらいが平均坪単価で約420万円と約400万円という水準なのでこちらが安く感じる方もいらっしゃるかと思うのですが、むろん居住人口1万人制限のある横浜屈指の人気エリアであるみなとみらいとの単価差はあってしかるべきですし、レンジでみると印象は異なってきますので注意が必要です。

例えば、ブランズタワーみなとみらいで言うと平均こそ約420万円ですが、オーシャンビューでない低層階や周辺建物の影響を受ける中高層階には坪単価340~350万円台のお部屋もありました。つまり、オーシャンビューの高層階(坪単価500万円前後)や上層2フロアのプレミアム住戸(坪単価500~600万円台)があったがゆえに平均坪単価が凄く引き上げられている側面があるわけです。ブルーハーバータワーみなとみらいは駅距離が少々ある立地だったこともあり、「オーシャンビュー」の15階前後の中住戸で坪単価370万円ほどでしたので、この住戸と大差ない水準となります(角住戸だと400万円ぐらいでしたが揺るぎないオーシャンビューであることを考えると差は小さいです)。

当物件は通り沿いということもあり、北西面を除き周辺建物の影響は少なめなのは良いと思うのですが、高層階でもオーシャンビューと言えるようなポジションではないので、価格面でもうひと頑張りあると良かったなと。

【ポイントは6,000万円台】横浜ミッドベースタワーレジデンス4階73平米5,900万円台(予定)【坪単価約268万円】 | topページへ戻る | 【歪んだ価格設定】パレステージ江北2階58平米3,080万円【坪単価176万円】

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