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【ポイントは6,000万円台】横浜ミッドベースタワーレジデンス4階73平米5,900万円台(予定)【坪単価約268万円】
2016-02-21

もう1件、横浜ミッドベースタワーレジデンス。

設計・施工は今更言うまでも無いかも知れませんが、鹿島建設です。とにかく柱が残念な構造ではあるのですが、免震構造の他、内廊下設計、スケルトンインフィルも採用している点はとても評価できる点です。まぁ、直基礎が出来る安定した地盤に位置する物件ですし、タワーとしてはアスペクト比も見るからに低いので必ずしも免震構造は必要ないとも言えますが。

屋上には太陽光発電パネル、各階に防災倉庫を設置するなど公社物件らしい手堅さを感じるコンセプトで、さらに言えば長期優良住宅の認定も受けているのも良いですね。
免震×長期優良住宅を採用している物件は非常に少ないですし、ここにも公社物件らしい質実剛健なコンセプトを感じることが出来るのですが、その一方でCASBEE横浜(横浜市建築物環境性能表示)はやや物足りないものとなっているのが少し気になります(特に長寿命化対策が3なのが気になる)。
以前から言われていることなのですが、長期優良住宅であることにより購入者側に金利や住宅ローン控除でのメリットが発生するのでデベ側も長期優良住宅の認定基準となる箇所には力を入れますが、そうでない点にはあまり力を入れない、そういうことも往々にしてあるわけで、広く「性能」を考えた場合、必ずしも長期優良住宅の物件がそうでない物件のパフォーマンスを上回っているわけではないんですね(注:念のため言っておきますが、ここがそうだと言っているわけではありません)。

ちなみに、免震×長期優良住宅というと晴海タワーズパークシティ武蔵小杉ザ・ガーデン(55平米未満の住戸を除く)などが挙げられますが、ここも含めいずれも全熱交換器がついていますね。免震×長期優良住宅でもドゥトゥールは全熱交換器はついていないので、必須条件ではないのは明らかですが、長期優良住宅の「省エネ基準」を満たすために大きな力を発揮しているのではないでしょうか。ちなみに、公社物件のマークワンタワー長津田は免震構造でこそありませんが(制振構造)、坪単価200万円台前半の物件としては異例とも言える全熱交換器を導入しており、やはり長期優良住宅の認定を受けています。
ここは大通り沿いで静かな環境とは言い難いので先日のザ・パークハウス千代田麹町の記事で書いたように全熱交換器を導入することで横壁に吸気口がなくなり、吸気口から騒音が入ってこないというメリットもあります。

一方、デザイン面はタワマンらしい「華」を感じることの出来たマークワンタワー長津田や横浜ポートサイドプレイスタワーレジデンスに比べ物足りない印象で、時代が違うとはいえそれらよりも高額な分譲価格であることを考えるともう少し高級感を追及して欲しかったという思いはあります。

内廊下仕様は評価出来ますが、エントランス周りにスケール感がありませんし、各階ゴミ置場もないのは残念ですね。18階建という階建からすると管理費との兼ね合いなどもあり各階ゴミ置場がないのは当然と言えば当然ではあるのですが、タワーを名のっていることからするとあっても良かったですし、やはり各階ゴミ置場があると非常に便利です。

前回までの横浜ミッドベースタワーレジデンス

公式ホームページ
IMG_5943[1]
お部屋は73平米の3LDK、北東向き中住戸です。新横浜通り沿いの低層階になりますが、当物件の2~3階は老人ホームが入り階高が高いので一般的なマンションの4階よりは高い位置にあります。また、窓を開けると音は気になるでしょうが、窓を閉めていれば何ら問題ないでしょう。

間取り的には内廊下タワマンにありがちなLDを中央に配した全室リビングインプランです。外廊下物件ならば外廊下側に居室(窓)を設けることが出来ますが、内廊下物件ではそういったことは不可能なのでこういったプランが主流となります。

ただ、当物件のプランが面白いのはキッチン周りですね。キッチンが2WAYとなっており家事動線が非常に良いものとなっています。
当物件の中では柱の影響がかなり少なく、かつ、収納もわりと充実したプランで全体的にバランスの良さを感じることが出来ますね。

LDの開口部が小さく、かつ、下がり天高が2.02mである点に物足りなさはありますが、「タワマン」と思わなければごくごく一般的な水準ですし、このご時世ですんで仕方ないでしょう。

坪単価は予定価格で約268万円。通り沿いの低層階ということでわりと単価が抑えられています。横浜駅徒歩10分というこの物件と比較的近い立地で昨年分譲されたクリオ横浜セントラルマークスと比較的近い水準です。
この低層階住戸は物件内で最も単価の安い設定となっているので、当初の予定価格から変更はないようですが、高層階はグロスで500万円ぐらい下がっていますし、反転プランとなる同じ面積の南西向き中住戸も当初より下がっています。結局、検討者の多くにとっては「通り沿い」云々よりも「下限のグロス価格」が大きな要素となっている可能性が高いです。前回の記事で挙げたみなとみらいの2棟のタワマンの3LDKは6,000万円台が存在しなかったため、この物件の「3LDK6,000万円台」というのは需要のある価格帯なのは間違いないのです。7,000万円台になると前回の記事で書いたようにみなとみらいとの差がほぼなくなるのでかなり割高に感じるし、需要もかなり枯渇している、そのように言えます。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、フィオレストーンのキッチン天板、トイレ手洗いカウンターと単価的に違和感のないものにはなっています。みなとみらいと違って地域冷暖房はないので天井埋込型のファンコイルユニットはむろんついておらず、普通の壁掛エアコンとなっています。

駐車場は施設用を除き61台です。約3割の設置率は妥当でしょう。ほぼ機械式かと思いきや、3分の1近く平置(17台)が用意されているのが嬉しいですね。地下の平置駐車場はとても贅沢です。

【小規模で駅遠でも「パークコート」と言えるだけのポジション】パークコート広尾ヒルトップレジデンス9階98平米19,500万円台(予定)【坪単価約657万円】 | topページへ戻る | 【普通の価格でした】横浜ミッドベースタワーレジデンス16階88平米9,700万円台(予定)【坪単価約366万円】

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コメント:

MR見に行きました。柱が目立たないように家具の配置等されていましたが、それでもすんごかったですね。
メジャー持参し測りましたよ(笑)
角部屋ですと100cm×80cmぐらいありました。
仕様等は気に入っているので申し込みしようと思うのですが、角部屋にするか柱の影響の少ない中住戸にするか迷い中です。

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Re: タイトルなし

コメント有難うございます!
すみません。思いきり返信を失念しておりました・・・。

いよいよ第1期登録ですね。
角住戸と中住戸迷いどころですね。予算が許すのであれば通常は角住戸が良い気がしますが、ここは本当に柱が凄いですし開口部幅も大したことなく、さらに角住戸は廊下も結構長いプランが多いので、中住戸がやや有利な気もしますね。中住戸よりも結構単価高の価格設定となっていますし・・・。

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