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【コンパクトな払方町物件】クリオラベルヴィ市ヶ谷48平米5,849万円【坪単価403万円】
2016-01-23

クリオラベルヴィ市ヶ谷。

市ヶ谷駅徒歩5分(有楽町線及び南北線。新宿線及びJR線は徒歩10分)、牛込神楽坂駅徒歩7分、神楽坂駅徒歩12分、飯田橋駅徒歩13分の10階建総戸数30戸のレジデンスです。

昨今の明和地所はクリオ東日本橋クリオ駒沢公園など高価格帯となる都内エリアでの供給を強めていますが、中でもここは高額エリアの物件になりますね。

牛込中央通り沿いではありますが、払方町アドレスの物件で、近年は砂土原町も含め物件供給の少ないので小規模物件でも希少性を感じることが出来ます。
一昨年ぐらいに当物件の南方向ほど近いポジションにあるクレストコート砂土原(築25年超)がリノベ販売されていたのが記憶に新しい所ですが新築となると2012年のスタイルハウス市谷砂土原以来かな。

全戸南向きで南面条件良好なポジションですし、小規模ながらというか小規模ゆえに実現した希少性のあるポジションという印象です。
JR線は徒歩10分ですし、そこまで駅に近いポジションではなく、かつ、高台の住環境良好なポジションであることを考えると、販売しやすさを重視したかのような33~48平米というプラン設定は少々残念ではあるのですが、間取りもわりときれいですし見所のある物件です。
ちなみに「ラベルヴィ」はクリオの新コンパクトブランドで第1号がこの物件となるようです。第1号に相応しい物件と言えそうです。

施工は小柳建設、デザイン監修は横堀建築事務所です。
二方道路の角地であるため、無理なく歩車分離が出来ていますし、落ち着いた色味のタイルにコーナーウィンドウを採用することで洗練された雰囲気を醸しだしたデザインも○です。
内廊下はシンプルなデザインで高級感がある感じではありませんが、あえて薄い色味を採用したカラーリングは非常に品があり、素敵だと思います。

施工の小柳建設はあまり聞かない名ですが、ここと似た価格帯のオープンレジデンシア日本橋三越前の実績があります。
この価格帯の物件であることを考えると感触的に高級感のない直床仕様は残念です。

公式ホームページ
IMG_5828[1]
お部屋は48平米の2LDK、南東角住戸です。南側は隣の隣に14階建のアクシルコート市谷砂土原があるので上層階住戸でも視界的な影響はありますが、日照はもちろん良好で眺望もそれなりに楽しめるでしょう。

間取り的には当物件では最も専有面積の広いタイプで前述のこの物件の1つの顔でもあるコーナーウィンドウのあるお部屋となります。
ただ、50平米未満ながら2LDKという設定でこのご時世らしい狭小感のあるものとなっています。ちなみに南西角住戸は42平米の「2LK」という設定で9.6畳の「リビングキッチン」という空間があります。2DKの「ダイニングキッチン」とどう違うのかね???

50平米未満の2LDKのわりには洋室2室はわりとしっかりとした畳数が確保されているプランなのですが、特別廊下が短いわけではないですし、やはりLDKは約10畳確保するのが精一杯ということになります。

専有面積のわりには収納がかなり充実したプランとなっている点は評価出来ますが、浴室は1418でも1317でもなく1216ということで1LDKでもあまり見ないような広さしかないのが残念ですね。

柱の影響もほとんどないプランで全体的に効率性が高いプランなので仕方ないと言えば仕方ないのですが、バランス的にはちょっと難点があるかな。ほとんどシャワーで浴槽には入らないという方向きでしょうか。

洋室2の引き戸を開くと1LDKとして違和感なく使えるプランですし、1LDKとして検討する方も多くいるのではないかと思いますので、そういう意味でもこの1216の浴室は残念ですね。48平米のゆとりある1LDKならばせめて1317は欲しいです。

坪単価は403万円。このご時世なりの水準ではありますが、上層階で南面条件も良好なポジションですので割高感はないですね。スケール感及びブランド感の薄さが多少は加味されていると言って良いでしょう。まぁ、1LDKや2LDKだとこの優秀な南面条件が活かしきれない感があり、単価に直結しない面があるのではないかと思いますが。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはないですが、水晶93%超の高級人造大理石水回り天板に食洗機、トイレ手洗いカウンターという仕様です。キッチンバックカウンターも標準装備されていますし、浴室のフラットラインLED照明などデザイン面も悪くはないのですが、400万円前後のお部屋も少なくないことを考えるとやや物足りない感はあります。3LDKなどのファミリータイプがないことが大きく影響しているでしょう。

管理費は426円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下であることが影響しているのか非常に高い水準です。30~40平米台で総戸数30戸というスケールしかないので致し方ない水準ではあるのですが、長期で見た場合、トータルコストにもかなり大きな影響を与える水準です。

駐車場は2台のみですが平置と出来ています。

【南に神社の緑、平均専有面積79㎡】イニシア元住吉2階82平米6,698万円【坪単価269万円】 | topページへ戻る | 【やっぱり坪単価400万円超か???】ブランズ横浜

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