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【良好な南面条件×広々ポーチ】アイルイムーブル向島5階42平米3,520万円【坪単価279万円】
2016-02-01

アイルイムーブル向島。

東向島駅徒歩3分、京成曳舟駅徒歩10分の12階建総戸数90戸(翔和建物持分29戸)のレジデンスです。

アイルイムーブル日本橋は一部住戸をプロパストが買い取って分譲していましたが、ここは翔和建物がNSTから買い取って分譲するようです。20平米台のいわゆる投資タイプはNSTが分譲し、40平米超の実需としても使えそうなタイプは翔和建物が分譲するという流れになります。

敷地北西側は水戸街道に面しているため、騒音が不可避ですが、そちら側には20平米台の小さなお部屋ばかりという設計で、今回翔和建物が分譲する大きめのお部屋はいずれも南向きとなるようです。南側は戸建住宅街であるため、視界的に遮るものもありませんし、西隣のアイル東京向島などが水戸街道の騒音をシャットアウトしてくれるという効果もあるでしょう。

施工はNIPPOです。お騒がせ中のル・サンク小石川後楽園グランメディオ新三郷など関東圏でもマンションデベロッパーとしてそれなりに有名なNIPPOですが、主事業は舗装・土木であるためマンション施工に携わるケースは少ないですね。

公式ホームページ
IMG_5829[1]
お部屋は40平米超の2DK、南西角住戸です。西側は前述の通りアイル東京向島などがあるため視界抜けはありませんが、当物件の敷地西側には駐車場が設計されているので距離はある程度確保出来ていますし、南側は中層階でも視界抜けは十分です。日照はもちろんのことスカイツリービューも望めるでしょうか。

間取り的には40平米そこそこながら門扉付のプライベート性の高い専用ポーチがあるのが非常に珍しいのですが、それ以上に珍しいと言えるのが洋室から洋室への動線となった2DKという点でしょうか。

専有面積的には1LDKとなるケースが大半ですし、このプランもDKと洋室1の間の引き戸を開くと1LDKになるのでそういった使い方をする方も少なくないのではないかと思いますが、角住戸でDK側にも窓を設置することが出来ていることもあり、こういったやや珍しいタイプが誕生したのではないでしょうか。

もうちょっと引き戸がきれいに開くともっと良かったですが、柔軟性のあるプランですし、柱の影響も少ない点も良いですね。水戸街道向きの20平米台の棟はバルコニーの柱がアウトフレーム化されていませんが、こちら側はしっかりとアウトフレーム化されています。

坪単価は279万円。間取りはまずまずですし、前述の通りここいらへんではポジション的に上々のお部屋だとは思いますが、床暖房などのないチープな設備仕様などを鑑みても少々強気な設定という印象は否めません。

管理費は147円/㎡。総戸数90戸とは言え、20~40平米台というプランニングでありスケール感があるとは言えないのでこの水準は非常に安く感じます。ちなみに、管理は南海ビルサービスです。
また、修繕積立金は32円/㎡で投資マンションらしい非常に安すぎる設定となっています。投資マンションは売りやすくするためにほぼ例外なくこういった水準になっていますので将来を見据えた早期の増額が必須です。近年の通常の分譲マンションは当初から90~100円/㎡ぐらいに設定されているケースが多いですね。

駐車場は全6台で全て平置なのが良いですね。

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