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【田園調布が最寄り、自由が丘も徒歩圏】グローリオ田園調布3階70平米7,490万円【坪単価353万円】
2016-01-21

グローリオ田園調布。

田園調布駅徒歩7分、奥沢駅徒歩8分、自由が丘駅徒歩12分の7階建総戸数23戸のレジデンスです。

最寄駅が田園調布駅ですので田園調布が入ったマンション名に違和感はないのですが、アドレスは「大田区田園調布」でも「世田谷区玉川田園調布」でもなく「世田谷区奥沢」になります。
田園調布駅から環八通りを越え、環八に面したポジションとなります(厳密には面していないという言い方も出来そうですが・・・)。

ただ、田園調布駅を最寄りとする分譲マンションの供給というのは非常に少ないですし、それなりのスケールや名のあるデベのマンションという意味では近年では2012年の奥沢レジデンス以来となるでしょうか。ここも奥沢レジデンスも環八の影響の大きいポジションではありますが、田園調布以上に分譲マンションの供給が少ない自由が丘駅までも徒歩圏というポジションにも希少性があると言えるでしょう。

公式ホームページ
IMG_5831[1]
お部屋は70平米の3LDK、南東角住戸です。当物件は環八通りを避けるように東向き住戸中心の設計となっているのですが、この角住戸だけは南に面しています。したがって、物件内では最も環八の影響がありはしますが、貴重な南向きということになりますし、環八があるため低層階でも半永久的に日照が保たれるというメリットがあります。

間取り的には角住戸としては小ぶりで販売価格(グロス)を意識している様子がひしひしと伝わってきます。廊下をクランクさせプライバシー面への配慮があるのは良いのですが、この専有面積の角住戸で廊下にこれだけの面積を割いてしまうと居室畳数はどうしても小さくなってしまいます。

ただ、このプランの場合はLD12畳超、キッチン3.7畳超、主寝室6畳と居室畳数は思った以上に確保しており、廊下が長めの影響は収納に出る形となっています。収納は70平米の3LDKにしては結構少なめです。

また、洋室3室もそこそこの広さが確保されてはいますが、柱や収納配置との兼ね合いもあり、居室形状に難があります。置きたい家具が置けるかどうか注意が必要でしょう。

LDと洋室2の南側には外観デザイン上もアクセントとなっているFIXサッシが施されています。通り沿いから室内が見えやすい位置にあるので、視線が気になる方にとってはあまり良いものとは言えなさそうですが、サッシ高もそれなりなので採光面では大きな効果を発揮してくれることでしょう。

角住戸のわりにバルコニーが小さいのは残念ですね。

坪単価は353万円。この物件は前述の通り「日照」と「環八の影響」がトレードオフの関係にあるので貴重な南角だからといって単価を高くしているということはないようです。専有面積にもよりますが、東向き中住戸との単価差はほとんど見られません。

前述のようにこの物件と条件の似た奥沢レジデンスはここ数年ではマンション価格が安かった2012年の分譲ながら平均坪単価310万円ちょっとという水準だったことを考えてもこの物件の価格設定は良心的に感じますね。23区内は3~4年前と比べ2割以上値上がりしている物件がほとんどですが、ここは2割まではいかないでしょう。
ここ数ヶ月マンションの売れ行きが鈍っている影響が出ているのでしょうか。

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