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2015年首都圏マンション市場動向から思うこと
2016-01-25

2015年12月の首都圏マンション販売戸数と共に2015年の年間の数字も発表されています。

不動産経済研究所によると、
年間供給は40,449戸(前年比9.9%減)
1戸あたりの平均価格は5,518万円(前年比9.1%増)
契約率は74.5%(前年比0.6ポイントダウン)
とのことです。

上期はわりと好調な数字が並んでいましたが、下期は杭問題などの影響もあり急速に市況が悪化したことで年間の数字も前年よりも低調なものとなっている印象です。年初の予想を下回るのは今年に限ったことではありませんが、年初の予想45,000戸に対して1割以上も下回っており、下期の減速は私の感覚的にもかなりひどいものでしたね。

当ブログでは毎月の数字についてコメントしてきていますので、何の驚きもない結果なのですが、特にエリアごとの平均価格については興味深い数字が出ているので取り上げてみることにしました。

エリアごとの平均価格は、
都区部6,732万円(前年比12.3%増)
都下4,564万円(前年比3.4%減)
神奈川県4,953万円(前年比13.0%増)
埼玉県4,146万円(前年比5.5%増)
千葉県3,910万円(前年比0.8%増)
とのことです。

都下のみ前年に比べ平均価格が下がっているのですが、これに関係してか供給戸数も都下のみ前年比22.6%増という数字になっているのがとても印象的です。都区部、神奈川県及び千葉県が11.1~21.3%減と前年より大きく供給戸数を減らしていることからすると対称的な結果となっているのです。

2014年は都下ではかなり高額となるプラウドタワー立川の分譲があり、2014年の都下の平均価格が2013年に比べ他エリアよりも大きく上昇していた影響も少なからずあるのでしょうが、それを加味しても2015年の平均価格は他エリアに比べて目に優しい印象があります。
各月発表されているエリアごとの数字はその月の要因の影響を大きく受けるため(エリアごとの月々の販売戸数なんてたかが知れているため、その月にプラウドタワー立川の第1期があれば平均価格は1~2割簡単に上昇してしまう)、その数字であれこれ言うのはナンセンスなのですが、年間の数字となれば別です。
年間となるとエリアごとと言ってもかなりの戸数の平均となりますし、そのエリア内での物件の立地条件も大分ばらけてくるので全体の傾向が見えてきますね。

そういう意味で2015年の都下の数字には少なからず驚きがあった、そういうことです。
せっかくなのでもう少し細かく分析してみましょう。
以下は、まだマンション価格が安かった2011~2013年3ヵ年の平均価格と2015年の平均価格の比較です。

tokaheikinkakaku.jpg

都区部や神奈川県が2割前後、埼玉県でさえ1割以上の上昇率を記録しているのに対し、都下は8%未満の上昇に過ぎないという結果が出ています。

昨夏にエリアごとの過去10年間の平均坪単価の傾向を分析した際には都下の直近の数字(2014年)が高かったため都下の上昇傾向が強いと感じましたが、2015年の数字では都下だけ平均価格が下がったため印象は全くことなるものとなっていますね。
そもそも今回分析した2015年の数字は「平均価格」であり「平均坪単価」ではないのでご注意下さい。
「平均坪単価」で見た場合にはまた違った傾向も出てくるかもしれませんのでその数字が明らかになり次第、また分析して行きたいと思いますが、少なくとも都下においては「平均価格(グロス)は伸び悩んでいる」ということが言えそうです。

今年の都下は平均坪単価で優に400万円を超えるシティタワー国分寺の分譲がありますのでそれなりに平均価格を押し上げると思いますが、全体ではどのような数字になるのでしょうね。

【上層階でも400万円未満】ルジェンテ千代田神保町12階40平米4,700万円台(予定)【坪単価約391万円】 | topページへ戻る | 【目黒区で坪単価200万円台を見たのはいつ以来???】ルジェンテ碑文谷2階63平米5,600万円台(予定)【坪単価約294万円】

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コメント:

調布と立川のパークホームズ、小金井のパークハウスの影響もあるのでしょうか。この辺りの物件は、駅からの距離はあるとは言え、とても良心的な価格と思いました。
富裕層だけでなく、ファミリーにも目を配ってくれるマンション業界であってほしい、と思ってます。都下の需要はファミリーの実需が多いんですから…
でも、都下の駅前は、都心と変わらない位の価格ですね。国分寺3物件の後はプラウド府中ステーションアリーナもありますし、調布のスミフもぶっ飛び価格です…

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いつも楽しく拝見させていただいております。

グロスでここまで上がっているとなると坪単価では相当なものなんでしょうねぇ。
価格が上がっても売れ行きがいいと「今買っておかないとさらに上がってしまう」との切迫感から決断される方も多いのでしょうけど、最近の売れ行き、景気先行き観を見ていますと様子見の方が増えて更に売れ行きが悪くなるような気がしています。
現在検討しているものがありますがかなり迷い中です。

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Re: タイトルなし

いつもコメント有難うございます!

駅直結などのケースはやっぱり高くても売れますから高くなるのは仕方ないでしょうね。なんだかんだ資産価値として大きく下落することは考えづらいですし。
ただ、原油安で建築資材相場も下がってきていますし、仰るように駅距離が普通の物件はもう少しお安くなるといいですよね、というか、デベさんにはそうしてもらいたいと私も思います。

投資需要などの薄い都心部以外はサラリーマンの給与水準からすると限界に近いところまで価格が上昇していることを考えてもこれ以上上がることは考えづらく、徐々に下がっていくといいなと。

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Re: タイトルなし

コメント有難うございます。
昨今体調を崩しており、ご返信がとても遅くなってしまい申し訳ありません。

仰る通り様子見の方はどんどん増えてくるでしょうね。
今秋の消費税10%増税の駆け込み需要が当面のカギになると思います。
そこで盛り上がりを見せることが出来なければ今回のプチバブルはようやく終焉にむかうのかなと。
住友さんとかかなりしぶとそうですけどね(笑)

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