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【青田売りしていればもっと高く売れた???】ルジェンテ碑文谷5階70平米7,100万円台(予定)【坪単価約335万円】
2016-01-25

ルジェンテ碑文谷。

西小山駅徒歩15分、学芸大学駅徒歩17分の6階建総戸数23戸のレジデンスです。
仲介がメイン事業の東急リバブルの分譲マンションということでやはり小規模プロジェクトにはなりますが、以前ご紹介したことのあるルジェンテ立川のようなコンパクトマンションではなく、60平米台中心のプランニングとなっています。

ルジェンテシリーズは1LDK~2LDK中心のプランニングとなることが多いですが、ここは碑文谷アドレスの落ち着いた住環境が享受できるポジションであるためか3LDK及び2LDK+S中心の設計でファミリーをメインターゲットとしているようです。
販売価格(グロス)を意識したいわゆる狭小プランという印象ですが、昨今の物件にしては結果的(?)に坪単価もかなり抑えている方なので6,000万円未満の2LDK+Sがあるのが最大の特徴と言えるかもしれませんね。

駅距離のあるギリギリ碑文谷アドレスというポジションですし、周囲は東にも南にも時間貸駐車場があるので、将来的な不確実性がつきまとうのが難しいところではあるのですが、だからこその価格という面も大いにあるでしょうね。

公式ホームページ
IMG_5837[1]
お部屋は70平米の3LDK、南東角住戸です。南も東も駐車場がありますが、南東方向は戸建てエリアとなっているので将来的なリスクは少なく、この南東角は当物件内で最も条件の良いポジションとなります。日照はもちろん良好です。

間取り的には当物件内では広めの専有面積が確保されてはいるものの角住戸で70平米は小さく、廊下を一直線にして極力無駄な面積を排除しようとしている様子が見て取れます。

LDの入口ドアは結構玄関寄りにあり、LD内に実質的な廊下部分がかなり混入しているので廊下はそこまで短く出来ているわけではないのですが、LD隣の洋室3の引き戸は大きく開け放つことの出来るタイプとなっているので柔軟性のある使い方が出来ますし、全体的なバランスは悪くないと思います。

ただ、柱位置が疑問ですね。当プランは柱が角位置にありません。通常、角住戸は間取り上の南東角位置や北東角位置に柱があるものですが、当プランはそれよりも少し内側(西側)に柱があります。
そうなっている理由は明白で4階以上は、下階(2~3階)とはフロアプランが異なり東面がセットバックした構造(4階南東角住戸は東側にルーバルがある)になっているからなのですが、どうせならこの内側の柱よりもさらに内側(西側)に設計して欲しかったですよね。この柱位置だと室内にいわゆるギロチン下がり天井が生じてしまいますし、キッチン脇に柱が丸々1本入ってしまっているのも残念です。

LDには幅のあるL字サッシを採用するなど開口部を重視した設計となっている点は素晴らしいと思うのですが、この柱はちょっと勿体ないですね。

坪単価は予定価格で335万円。物件内ではかなり条件の良いポジションということでそれなりの単価にはなっていますが、駅距離などの条件が似ているブリリア目黒碑文谷に比べれば1割程度安い水準になります。
ここ1~2年は建築コスト高騰の影響が強いのか、以前よりも「ブランド物件」と「ブランド力があるとは言えない物件」との価格差が特に小さくなっている気がするのですが、この物件はかなり現実的な価格設定がなされている印象です。ここは昨年12月に竣工した完成売りですし、マンションが売れていない時期だからといって販売をこれ以上伸ばすことは出来ないですからね。結果論にはなるかと思いますが、1年ぐらい前から青田売りしていたらもっと高く売れた可能性が高いですね。

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