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【やっぱり坪単価400万円超か???】ブランズ横浜
2016-01-23

ブランズ横浜。

横浜駅徒歩6分(JR線、東横線。ブルーラインは徒歩4分、京急は徒歩9分)の17階建総戸数210戸のレジデンスです。

販売までにはまだ時間がありますが、注目度の高い物件でリクエストもいただいておりますので、取り上げてみましょう。

当物件が注目を浴びている最大の理由はホームページにも大々的に書かれているように横浜駅「西口」徒歩6分、初の「大規模レジデンス」という点です。横浜駅「西口」徒歩5分圏内はほぼ完全に業務商業エリアとなっており、住宅建設が出来ません。

この物件のポジションは長らく横浜駅西口の名所の1つとなっているハマボール(建替後、震災の被害を受けるなどの不運もありましたが・・・)の隣という間違い無く貴重なポジションです。

ただ、上の文章の中で「」で囲ったように、「西口」「大規模レジデンス」ということでなければこれまでも横浜駅徒歩4~6分圏内にマンションはボチボチ供給されています。
「東口」駅徒歩4分にパークタワー横浜ステーションプレミア、西口徒歩4分には「小規模」ながらユニーブル横濱などがありますね。

ここはそもそもタワー的な存在感はなく、横浜駅ナンバーワンと言えるランドマークタワーはこれまでもこれからも東口駅直結徒歩5分のナビューレ横浜タワーレジデンスであることは変わらないでしょう。パークタワー横濱ポートサイド横浜ポートサイドプレイスタワーレジデンスなど東口には他にもタワマンがあるので、「西口×駅徒歩6分×大規模」という希少性はそれ以上と言えなくもないのですが、ブランズタワーみなとみらいブルーハーバータワーみなとみらいの値付け(プランにもよりますが海が見えるか見えないかで坪単価100万円以上違うことも少なくない容赦ない値付け・・・)や売れ行きを見ても明らかなように「横浜」で最も高く評価されるのはベイビューに他ならず、それが望めないのはやっぱり残念ではあります。

そのあたりが価格面にどのように反映されてくるのかがこの物件の最大のポイントではないでしょうか。

公式ホームページ
当物件のプランは40~179平米という設定です。貴重な駅近ということで40平米のやや小さめの1LDKから最上階に複数設けられた100平米超のペントハウスプランまで幅広い設定となっています。ペントハウスでもせいぜい最大120~130ぐらいかと予想していましたが、140~170平米台とかなり広めのプランを供給するあたりからも東急さんの「この地」への自信がうかがえますね。

IMG_5840[1]

この最も広い179平米は角住戸ではありませんが、中央東側にルーフテラスを設けることでLDを角住戸的な雰囲気にしているという優れものです。一般階同様にバルコニー側の柱でさえも食い込みが見られる点に少しガッカリさせられますが、凄い値段になるんでしょうねぇ・・・。

IMG_5841[1]

一般フロア(エグゼクティブクラス)の80平米の3LDKはこんな感じ。内廊下設計のため中住戸でもそれなりのスパンが設けられています(洋室3室中2室を行灯部屋にするのを避けるためLDを含めた3室分をバルコニー側にできるだけのスパンが必要となる)。

柱の影響もあり、LDの開口部の小ささ、開放感のなさが残念ではあるのですが、そもそも中住戸でも80平米を確保することが出来ているため全体的に各所にゆとりを感じることが出来ますし、このプランからも東急さんのこの物件への自信が感じられるというものです。

一言で言うと三井さんの内廊下タワマンなどで多く見られるようなタイプの間取りですね。最近は三井タワマンも70平米ちょっとのプランが主流ですが、2000年代前半~中盤にかけては中住戸でも80平米台が主流でしたね。

当物件はタワマンではありませんが、1~3階部分は商業・業務フロアなので住居階よりも階高があるので一般的な17階建のマンションよりは幾分高さがあります。
また、一部の角住戸及び中住戸にはタワマンで採用されるような幅・高さのあるFIXサッシを採用しており、外観デザインも洗練されている印象です。

4階にはオーナーズガーデン、屋上にはオーナーズガーデンを設けるなど17階建総戸数210戸というスケールのわりには共用部にも力を入れていますね。

さてさて最後に恒例の価格予想でもしますか・・・。
前述のようにこの物件は「西口徒歩6分の大規模物件という類い希な希少性」と「東口タワマンのようなスケール及び眺望の付加価値がない」という強弱が共存しており、妥当な水準を図るのが非常に難しいです。
ただ、東口やみなとみらいなど海眺望が望めるエリアの供給が一段落してしまった今、「西口徒歩6分の大規模物件」というだけで十分以上の強みになるので東急さんは強気な設定で来る可能性が限りなく高いものと思われます。

ペントハウスフロアの容赦ない値付けが平均単価を相当押し上げることを考えると、平均坪単価はやはり400万円を越えるのでしょうね。ブランズタワーみなとみらいの420万円越えもありえるのかな???

ブランズタワーみなとみらいやブルーハーバータワーみなとみらいの海が見えない向きや低層階住戸の坪単価は320~330万円程度からありましたが、ここは立地的なさらなる希少性ゆえに下限がもう少し上がるイメージでしょうか。低層階東向き住戸はハマボールの建物の影響が強いですが、西向き住戸はオーナーズガーデンを望む形になりますし、わりといい値になりそうです。
一方、眺望面の理由で上限でも500万円までは行かない(ペントハウスフロアを除く)と思うのでみなとみらいのタワマンよりも当然単価のレンジは狭くなるものと思われます。ペントハウスを除くと350~450でいかが???
4~16階の平均が400で、17階ペントハウスが500超とすると、全体平均は410万円ぐらいになりますね。

ここよりも先に分譲開始される横浜市住宅供給公社の横浜ミッドベースタワーレジデンスでさえ、予想を裏切る平均坪単価300万円超の予定価格となっており、横浜駅周辺エリアはもともと供給が少ないことも影響してかここ最近のマンションの売れ行きの悪さを微塵も感じさせない高値相場が形成されています。

ここは各階ゴミ置場、コンシェルジュサービス付ですし、さらに高島屋特別サービス(専任担当スタッフ、メンバーズサロン利用、駐車場優待など)もあるようで安くなる要素は皆無です。ブルーハーバータワーみなとみらいはそごうと提携したサービス提供が予定されていますが、こちらは西口ということでやはり高島屋でしたね。

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