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【上層階でも400万円未満】ルジェンテ千代田神保町12階40平米4,700万円台(予定)【坪単価約391万円】
2016-01-26

ルジェンテ千代田神保町。

神保町駅徒歩3分、水道橋駅徒歩7分、九段下駅徒歩9分の13階建総戸数45戸(地権者住戸1戸、非分譲住戸1戸含む。他店舗1戸)のレジデンスです。

昨日のルジェンテ碑文谷同様の完成売りとなる売主東急リバブルの物件です。昨日の記事で書いたようにルジェンテ碑文谷はルジェンテシリーズとしては珍しいファミリーをメインターゲットとした物件でしたが、こちらはルジェンテらしい全戸30平米台(非分譲除く)のコンパクトタイプで構成されています。

白山通りに面したポジションですし、駅徒歩3分の都心立地ですのでコンパクト設計となるのは当然と言えるのですが、いわゆる投資マンションのように20平米台中盤のワンルームや1Kタイプにするのではなく、最低でも30平米超を確保した1LDKとしている点が当物件の最大の特徴でしょうか。

利回りは価格の影響を多分に受けますし、20平米台と30平米台を比べた場合にどちらの利回りが有利とは一概には言えないのですが、20平米台ばかりの投資マンションは競合物件も多く特徴がない物件が多いのに対して、30平米台のプランとなるとプランごとの特徴も出やすいですし、30平米以上が中心のマンションは20平米台中心のマンションに比べ設備面が充実しているケースも少なくないという長所があるでしょう。

また、一般的に言って坪単価的にも20平米台よりは30平米台の方が安くなることが多いです。実際、中古市場においてのリセールバリューも20平米台は減価が激しく、それ以上の専有面積の住戸に比べて極端に安い結果が出ていたはずです。
20平米台のマンションを買う方の目的というのはほぼほぼ「投資」であり、「実需」のケースよりも価格面でのニーズが厳しく良い値で売買を成立させることが難しいということが大きく影響しているのです。

近年は男女問わず小金持ちの「お一人様」世帯が増えていますし、40平米台ぐらいの1LDKになるとリセールバリューがかなり良くなってくるので、「投資」としてもファミリータイプの分譲マンションと遜色のない仕様を持つグレード感のある物件が最もオススメです。「利回り」と「リセールバリュー」のバランスのとれた物件を最も見つけやすいのです。一昔前はそういった物件がわんさかあったのに対して、昨今は60~70平米台に比べ40~50平米台の坪単価設定を上げてくる物件が昔よりも多くなってきていることもあり以前ほどは見つけにくいのですが・・・。

公式ホームページ
IMG_5843[1]
お部屋は40平米にわずかに満たない1LDK、南西角住戸です。当物件は前述の通り西側で白山通りに面したポジションなので静かな環境とは言えませんし、南側細い道路の向かいに当物件以上の高さのあるビルが建っているので、南面条件も良いとは言えませんが、南面間口の広い土地で、南と西の二方に住戸を設けることで全戸でワイドスパンを実現出来て言う点が素晴らしいですね。

中でも当プランは南西角という最も恵まれたポジションにあり、南西方向からの日照を得やすい環境にあります。1フロア4戸中3戸は角住戸であり、角住戸率の高い物件なので角住戸であること自体は珍しくないのですが、当プランは角住戸の中で唯一両面にバルコニーがあるプランなのも良いでしょう。

こういった都心立地の小さめの物件にしてはそれぞれのバルコニーも結構大きめに確保されていますし、柱がほぼアウトフレーム化されている点もとても珍しいと思います(柱のアウトフレーム化については次の記事でもう少し詳しく書きます)。

当物件内では最も広いお部屋と言えども40平米に満たない1LDKということで居室畳数的にゆとりがあるとは言えませんが、収納などとのバランスも悪くないでしょう。

坪単価は予定価格で391万円。神田・神保町・御茶ノ水エリアは千代田区の中では単価が高いエリアではありませんし、昨年分譲され40平米台の1LDKが数多くあったプラウド千代田淡路町なんかと比べるとブランドのわりには安くない印象もなくはないのですが、30平米台は40平米台以上に販売面で「グロス的な障害」がないことを考えるとこの単価水準というのはかなり現実的な設定と言えるでしょうね。

当物件は南面条件の悪さが影響しているとはいえ、投資マンション・分譲マンション問わず、上層階(最上階に1戸ありますが、非分譲なので12階は実質最上階)でも坪単価400万円を下回るケースというのは昨今の千代田区ではレアな存在です。

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