【等々力緑地×二ヶ領用水緑道】プラウド武蔵中原トレサージュ4階71平米5,657万円【坪単価263万円】

プラウド武蔵中原トレサージュ。

武蔵中原駅徒歩9分の7階建総戸数89戸のレジデンスです。

駅までの距離はそこそこありますが、フラットアプローチで駅徒歩10分圏内なのは大きいですし、等々力緑地までも駅徒歩8分というのも魅力の1つです。
プレシス等々力緑地の記事でもコメントしたような気がしますが、等々力緑地周辺にはマンションが少なく、当物件は駅も等々力緑地も両方とも徒歩10分以内という結構珍しいポジションとなるのです。

さらに当物件は二ヶ領用水緑道に面した自然を感じることのできるポジションですし、かなり絶妙な立地条件という印象があります。7階建で総戸数89戸という規模感も丁度良い印象がありますし、「プラウド」でなくとも注目を浴びる立地条件でしょう。

また、武蔵小杉駅までも直線距離で約1.3kmという距離感ですので、歩こうと思えば歩ける距離ですし、むろん自転車であれば楽々アクセス出来ますね。武蔵小杉駅までの道程の大半は二ヶ領用水緑道というのも良い条件です。

公式ホームページ
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お部屋は70平米超の3LDK、南東角住戸です。東側には東棟(共用廊下)が隣接しているので開口部は限定的ですが、南側は橋場公園などで建物がほとんど立っていないため視界的にも日照的にも申し分のないポジションです。

南面条件が良いことを考えると中層階でもバルコニー手摺はガラスで良かったのではないかと思いますが、残念ながらガラスとなっているのは6~7階のみのようです。

間取り的にはプラウドらしい普通な感じの田の字ベースの横長リビングプランです。
田の字ベースのプランの中でもややナロー気味のスパンしかないので奥行(玄関からバルコニーまでの距離)は必然的に長くなり、廊下による面積消費は多少気になります。

廊下に大きめの納戸があるなど収納もそれなりですが、収納は多い方ではないかな。居室畳数は一般的な水準だと思いますが、この専有面積にしては収納1つ分廊下が長い感じかな。

昨今の不動産相場の高騰によりそこそこの坪単価水準になっていることを考えると共用廊下側の柱はもう少しなんとかなっていても良かったような気もしますが野村さんはそこらへんに力を入れるデベではないので予想通りというか驚きはありませんね。施工は長谷工ですし。

坪単価は263万円。上層階は坪単価280万円前後が中心となりますが、このお部屋は中層、かつ、前述のように東側が隣接棟に塞がれているためいわゆる角住戸プレミアムはほとんど乗っかっていません。ただ、小さいながらも東側に窓があることで通風面への効果は大きいですし、稀な立地条件を考えるとそこそこ値ごろ感があります(昨年の中頃までに分譲されていたらもっと強気な設定も可能だったのではないでしょうか)。
隣接棟がこの住戸から見て結構南東方向にせり出しているのでその当たりが価格面に反映されている面はあるのでしょうけれども(もう少しせり出しを抑えることが出来ていると良かったですね)。

2005年のプラウド武蔵中原は平均坪単価186万円、2011年のプラウド武蔵中原ディアージュは平均坪単価230万円とここよりも駅に近かった2物件との単価差はかなりのものとなっており昨今の価格上昇が如実に感じられますが、2011年水準から2割程度の上昇となっていることに驚きはないですね。今をときめく武蔵小杉が近くなければもう少し価格も抑えられたのでしょうが。

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